1.某市甲生產(chǎn)企業(yè)(增值稅一般納稅人)2015 年 8 月取得一塊土地使用權(quán)，支付地價(jià)款 200 萬(wàn)元、相關(guān)稅費(fèi) 8 萬(wàn)元，委托建筑公司建造房產(chǎn)，支付工程價(jià)款 150 萬(wàn)元，為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)向銀行借款，支付借款利息 80 萬(wàn)元，該利息支出能夠提供銀行貸款證明，但不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偂?017 年 10 月該企業(yè)將開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)全部銷(xiāo)售，取得不含增值稅銷(xiāo)售收入 1200 萬(wàn)元并簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，已知該企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)適用的增值稅稅率為 11%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例為 8%，則該企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)，下列列式中正確的是( )。

A.準(zhǔn)予扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(200+8+150)×8%=28.64(萬(wàn)元)

B.準(zhǔn)予扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=80+(200+8+150)×8%=108.64(萬(wàn)元)

C.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=1200×11%×(1+7%+3%)=145.2(萬(wàn)元)

D.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=1200×11%×(1+7%+3%)+1200×0.5‰=145.8(萬(wàn)元)

【答案】A

【解析】選項(xiàng) AB：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偟?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按規(guī)定計(jì)算的金額之和的 10%以內(nèi)計(jì)算扣除，所以準(zhǔn)予扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用= (200+8+150)×8%=28.64(萬(wàn)元);選項(xiàng) CD：非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)算“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”包括城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅，但是不含增值稅，所以與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=1200×11%×(7%+3%)+1200×0.5‰=13.8(萬(wàn)元)。

【知識(shí)點(diǎn)】第六章-第三節(jié)-土地增值稅計(jì)稅依據(jù)

2.甲商貿(mào)公司轉(zhuǎn)讓其新建辦公樓一幢取得收入 2000 萬(wàn)元;甲商貿(mào)公司取得該辦公樓土地使用權(quán)所支付的金額為 150 萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為 300 萬(wàn)元，屬于該項(xiàng)目的利息支出為 80 萬(wàn)元，該利息能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明且能夠按照轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的城建稅和教育費(fèi)附加為 22 萬(wàn)元，印花稅 1 萬(wàn)元。已知當(dāng)?shù)厥≌?guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例按國(guó)家規(guī)定的最高比例執(zhí)行，根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，有關(guān)甲商貿(mào)公司土地增值稅扣除項(xiàng)目金額，下列計(jì)算正確的是( )。

A.150+300+80+(150+300)×5%+22

B.150+300+80+(150+300)×5%+22+1

C.150+300+(150+300)×10%+22

D.150+300+(150+300)×10%+22+1

【答案】B

【解析】本題涉及非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，印花稅可以單獨(dú)作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除，排除選項(xiàng) AC;由于甲商貿(mào)企業(yè)的利息支出能按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明，利息支出 80 萬(wàn)元準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按“(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×5%以內(nèi)”確定，排除選項(xiàng) D。

【知識(shí)點(diǎn)】第六章-第三節(jié)-土地增值稅計(jì)稅依據(jù)

3.根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列行為中，應(yīng)繳納土地增值稅的是( )。

A.甲企業(yè)將自有廠房出租給乙企業(yè)

B.丙企業(yè)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)給戊企業(yè)

C.某市政府出讓國(guó)有土地使用權(quán)給丁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商

D.戊軟件開(kāi)發(fā)公司將閑置房屋通過(guò)民政局捐贈(zèng)給養(yǎng)老院

【答案】B

【解析】選項(xiàng) A，房地產(chǎn)出租，出租人雖取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼瞬粚儆谕恋卦鲋刀惖恼鞫惙秶?，不征收土地增值?選項(xiàng) C，出讓國(guó)有土地的行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，不征收土地增值稅;選項(xiàng) D，房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的行為，屬于不征收土地增值稅的房地產(chǎn)贈(zèng)與行為，不征收土地增值稅。

【知識(shí)點(diǎn)】第六章-第三節(jié)-土地增值稅征稅范圍

二、多選題

4.計(jì)算土地增值稅，舊房及建筑物可以扣除的金額有( )。

A.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金

B.取得土地的地價(jià)款

C.評(píng)估價(jià)格

D.重置成本

【答案】A,B,C

【解析】轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。

【知識(shí)點(diǎn)】第六章-第三節(jié)-土地增值稅計(jì)稅依據(jù)

5.根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在計(jì)算土地增值稅時(shí)可以扣除的項(xiàng)目有( )。

A.取得土地使用權(quán)所支付的金額

B.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

C.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

D.財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目

【答案】A,B,C,D

【解析】本題 ABCD 四項(xiàng)均可以扣除。

【知識(shí)點(diǎn)】第六章-第三節(jié)-土地增值稅計(jì)稅依據(jù)