(四)土地使用權證書

　　土地所有權，《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定：中華人民共和國實行土地

　　的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。

　　土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用權者，由

　　土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

　　土地使用權出讓是一種國家壟斷行為。因為國家是國有土地的所有者，只有國家才能

　　以土地所有者的身份出讓土地。城市規(guī)劃區(qū)集體所有的土地，必須依法征用轉(zhuǎn)為國有土地

　　后，方可出讓土地使用權。土地使用權出讓可以采取拍賣、招標或協(xié)議的方式。

　　拍賣，是指土地所有者的代表在指定的時間、地點組織符合條件的受讓人到場，就所

　　出讓使用權的土地公開叫價競投，按照“價高者得”的原則確定土地使用權受讓人的一種

　　出讓方式。

　　招標，是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或個人，用書面投標的形式競投土地

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　　招標方式的中標者不一定是標價中的最高者。因為在評標時，不僅要考慮到投標價，

　　而且要對投標規(guī)劃方案和投標者的資信情況進行綜合評價。

　　協(xié)議出讓，是指土地使用權的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的

　　愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判，協(xié)商有關事宜?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)

　　管理法》規(guī)定：“商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅的用地，有條件的，必須采取拍賣、招標

　　方式;沒條件的，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。采取雙方協(xié)議

　　的出讓土地使用權的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價?！边@種出讓方式主要用于

　　工業(yè)倉儲、市政公益事業(yè)、非盈利項目以及政府為調(diào)節(jié)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、實施產(chǎn)業(yè)政策而需給予

　　優(yōu)惠、扶持的建設項目等。

　　土地使用權期限，一般根據(jù)土地的使用性質(zhì)來確定，不同用途的土地使用權出讓的最

　　高年限為：

　　居住用地70年：

　　工業(yè)用地50年;

　　教育、科技、文化、體育用地∞年;

　　商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;

　　綜合或其他用地50年：

　　以出讓方式取得土地使用權的土地，超出合同約定的動工開發(fā)日期，而未動工開發(fā)的

　　可以征收相當土地使用出讓金20%以下的土地閑置費。滿兩年未動工的，可以無償收回

　　土地使用出讓權。

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