簡述假設開發(fā)法估價需要具備的條件?
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【摘要】"假設開發(fā)法估價需要具備的條件"知識點是2016年房地產估價師考試重點，2016年房地產估價師考試時間為10月15日-16日，為幫助考生順利備考房地產估價師考試，環(huán)球網校編輯整理了"簡述假設開發(fā)法估價需要具備的條件?"，供大家參考，希望對您有所幫助，?？荚図樌?
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問題：
簡述假設開發(fā)法估價需要具備的條件?
答疑：
在實際估價中，假設開發(fā)法測算結果的可靠程度，關鍵取決于以下兩個預測：①是否根據房地產估價的合法原則和最高最佳利用原則，正確判斷了估價對象的最佳開發(fā)利用方式(包括用途、建筑規(guī)模、檔次等);②是否根據當地房地產市場狀況，正確預測了估價對象開發(fā)完成后的價值(以下簡稱開發(fā)完成后的價值)。由于這兩個預測包含著較多的不確定因素，假設開發(fā)法有時被指責為較粗糙，具有較大的隨意性。這一點也可以從國有建設用地使用權招標、拍賣、掛牌出讓中，都是采用假設開發(fā)法測算報價或出價，但不同的競買者所愿意支付的最高價格常常相差懸殊中反映出來。(環(huán)球網校房地產估價師頻道為您整理)當然，各個競買者在測算其報價或出價時所依據的自身條件以及對未來房地產市場的預期可能不同，因為其測算結果本質上是投資價值而不是市場價值。另外，準確地預測后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤(以下簡稱后續(xù)必要支出及應得利潤)，也有較大的難度。不過，當估價對象具有潛在的開發(fā)價值時，假設開發(fā)法幾乎是最主要且實用的一種估價方法。
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假設開發(fā)法測算結果的準確與否，除了取決于對假設開發(fā)法本身掌握得如何，還要求有一個良好的社會經濟環(huán)境，包括：①要有一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產法規(guī);②要有一個明朗、穩(wěn)定及長遠的房地產政策，包括有一個長遠、公開的土地供應計劃;③要有一個全面、連續(xù)及開放的房地產信息資料庫，(環(huán)球網校房地產估價師頻道為您整理)包括有一個清晰、全面的有關房地產開發(fā)和交易的稅費清單或目錄。如果這些條件不夠具備，在運用假設開發(fā)法估價時會使本來就難以預測的房地產市場的客觀方面，人為地摻人了更多的不確定因素，使未來的房地產市場變得更加不可捉摸，從而對開發(fā)完成后的價值以及后續(xù)必要支出的預測也就更加困難。
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