在建工程抵押價值評估特點?
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問題：
在建工程抵押價值評估特點?
答疑：
對在建工程價值的估算和判定稱為在建工程估價，在建工程作為房地產(chǎn)估價中重要的一類，相對于一般房地產(chǎn)的估價，在建工程抵押估價有以下幾個特點：
1、在建工程的范圍十分廣，情況復(fù)雜，對估價要求的專業(yè)技術(shù)性強。在建工程的個性差異往往比較突出，不同工程之間的可比性較差，對在建工程抵押估價要建立在對其全面分析了解的基礎(chǔ)上。
2、在建工程資金投入與工程實際進度存在著時差和量差，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)這時在建工程抵押評估中經(jīng)常會考慮的因素。建設(shè)資金的投入量與實際形成的工程資產(chǎn)價值量和形象進度往往不盡一致?；ㄔ谠诮üこ躺系膶嶋H費用支出與其形象進度并不一致，有時偏差還很大，因此實際的費用支出并不能客觀地反映在建工程的抵押價值。
3、大中型尤其是特大型工程項目建設(shè)周期長，資金成本較高，其所含實物資產(chǎn)價值與貨幣資金的時值存在著價值背離問題。
4、在建工程存在著債權(quán)債務(wù)問題和投資風(fēng)險問題，在估價中要注意格外關(guān)注。而且在其竣工投產(chǎn)之前表現(xiàn)為投資的積累，通常無收益可言，且未來預(yù)期收益難以確定。
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5、在建工程涵括了從剛剛投資興建的工程到已完工建設(shè)但尚未交付使用的工程。這些完工進度差異巨大的在建工程，自身可比性較差，評估時不易找到合適的參照物。
6、對工期較長或停建多年的工程，由于市場和外部條件的變化，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)其技術(shù)性、功能性貶值不可忽視，特別是在采用成本法估價時。有的項目還沒建成在市場上就已經(jīng)落后了，市場價值遠(yuǎn)低于實際的投入。
7、在建工程的價值并非各項投入的累加，要根據(jù)市場情況體現(xiàn)出其潛在的利潤，這也是對在建工程采用成本法和假設(shè)開發(fā)法估價時的難點之一。
8、按照工程項目的建設(shè)程序，土地費用和不構(gòu)成工程實體的前期費用往往是先行投入的，與工程的實際進度無關(guān)，在估價時不可遺漏。
9、對在建工程的估價往往無法直接采用一般房地產(chǎn)估價的方法，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)應(yīng)結(jié)合在建工程的特點對各種方法進行修訂后靈活地綜合使用。
因此，在傳統(tǒng)評估技術(shù)路線中，一般采用成本法和假設(shè)開發(fā)法，但由于在建工程資產(chǎn)的收益率并不是總處在社會平均水平位置，其預(yù)期收益可能明顯高于或低于社會平均水平，這樣對在建工程的估價針對特定的評估目的則要運用到其他評估方法，以便更好地考慮該在建工程超額收益或減額收益對其評估值的影響，從而使其估價結(jié)果進一步貼近市場。
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