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第六章 比較法及其運(yùn)用

第三節(jié) 選取可比實(shí)例

一、選取可比實(shí)例的必要性(了解)

針對(duì)具體的估價(jià)對(duì)象及估價(jià)目的、價(jià)值時(shí)點(diǎn),選取一定條件的交易實(shí)例為可比實(shí)例。

二、選取可比實(shí)例的要求(掌握)

(一)數(shù)量要求：3～5個(gè)

(二)質(zhì)量要求(四要求)(掌握)

■要求一：相似(實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位等方面衡量)

■要求二：可比實(shí)例的交易方式應(yīng)與估價(jià)目的吻合

■要求三：可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近價(jià)值時(shí)點(diǎn) (不超過(guò)1年)

■要求四：可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常市場(chǎng)價(jià)格(或可修正為正常市場(chǎng)價(jià)格)

(1)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似

——區(qū)位相近 。同一地區(qū)或同一供求范圍。同一供求范圍，指與估價(jià)對(duì)象有一定的替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響的房地產(chǎn)區(qū)域范圍。

——用途相同 。主要指大類(lèi)用途相同，小類(lèi)用途相同則更好。

——權(quán)利性質(zhì)相同 。如，國(guó)有土地與集體土地不同;出讓地與劃撥地不同;商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房、房改所購(gòu)住房不同。

——檔次相當(dāng) 。賓館(星級(jí))寫(xiě)字樓(甲等乙等)。

——規(guī)模相當(dāng) 。0.5～2倍范圍內(nèi)。

——建筑結(jié)構(gòu)相同 。指大類(lèi)建筑結(jié)構(gòu)相同，小類(lèi)建筑結(jié)構(gòu)相同則更好。

【判斷】在比較法中，如果可比實(shí)例的土地等級(jí)與估價(jià)對(duì)象土地的等級(jí)不相同，則應(yīng)該是不能作為可比實(shí)例的。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是土地等級(jí)的概念。是土地管理中，有一項(xiàng)土地分等定級(jí)的工作，針對(duì)不同區(qū)位和價(jià)格的土地所作的分級(jí)。交易實(shí)例與估價(jià)對(duì)象土地等級(jí)不同，而土地等級(jí)就代表著不同級(jí)別的區(qū)位，所以不能作為可比實(shí)例。

運(yùn)用比較法求取房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，選取的可比實(shí)例的規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模0.5～2倍范圍內(nèi)。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是選取可比實(shí)例的要求。運(yùn)用比較法求取房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，選取的可比實(shí)例的規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模0.5～2倍范圍內(nèi)。參見(jiàn)教材P181。

(2)可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價(jià)目的

房地產(chǎn)交易有買(mǎi)賣(mài)、租賃等方式，買(mǎi)賣(mài)要選取買(mǎi)賣(mài)實(shí)例，租賃要選取租賃實(shí)例。

為抵押、折價(jià)、變賣(mài)、房屋征收補(bǔ)償?shù)饶康墓纼r(jià)，多數(shù)是要求選取買(mǎi)賣(mài)實(shí)例為可比實(shí)例，而且一般應(yīng)選取協(xié)議方式的買(mǎi)賣(mài)實(shí)例。

當(dāng)選取建設(shè)用地使用權(quán)出讓實(shí)例為可比實(shí)例時(shí)，目前一般不宜選取協(xié)議方式的買(mǎi)賣(mài)實(shí)例。

(3)可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)

交易實(shí)例的成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相隔一年以上的不宜采用 ，因?yàn)槭袌?chǎng)狀況調(diào)整難度大。即使勉強(qiáng)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，也可能會(huì)出現(xiàn)較大的偏差。

(4)可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格 。

【例題】選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)符合的要求包括(　)等。

A.可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)必須相同

B.可比實(shí)例的交易類(lèi)型與估價(jià)目的吻合

C.可比實(shí)例的規(guī)模與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)

D.可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格

E.可比實(shí)例大類(lèi)用途與估價(jià)對(duì)象的大類(lèi)用途相同

『正確答案』BCDE

『答案解析』本題考查的是選取可比實(shí)例的要求。選項(xiàng)A可比實(shí)例只要與估價(jià)對(duì)象在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類(lèi)似地區(qū)即可。而且A選項(xiàng)中有“必須”的字樣。參見(jiàn)教材P180。

(三)選取可比實(shí)例應(yīng)注意的其他問(wèn)題(掌握)

估價(jià)對(duì)象為房地的，應(yīng)選取類(lèi)似房地的交易實(shí)例;

估價(jià)對(duì)象為土地的，一般應(yīng)選取類(lèi)似土地的交易實(shí)例;

估價(jià)對(duì)象為建筑物的，一般應(yīng)選取類(lèi)似建筑物的交易實(shí)例(目前國(guó)內(nèi)沒(méi)有單獨(dú)的建筑物的交易實(shí)例)。

■分配法(實(shí)質(zhì)上就是收益法中的剩余技術(shù) )

如果估價(jià)對(duì)象為土地或建筑物，而缺少相應(yīng)的土地或建筑物的交易實(shí)例，但有包含類(lèi)似的土地或建筑物的房地交易實(shí)例時(shí)，則可將此房地及其成交價(jià)格予以分解，即把該房地成交價(jià)格在土地和建筑物之間進(jìn)行分配，提取出與估價(jià)對(duì)象相應(yīng)部分的土地或建筑物及其價(jià)格，然后將其作為可比實(shí)例。

估價(jià)對(duì)象為土地，而在同一供求范圍內(nèi)沒(méi)有類(lèi)似的條件時(shí)，土地的交易實(shí)例，但有包含類(lèi)似土地的房地交易實(shí)例且其他條件也符合采用比較法估價(jià)的條件時(shí)，則可從該房地成交價(jià)格中扣除建筑物價(jià)格(通常采用成本法求取)，剩余部分即為土地價(jià)格，此土地便可作為可比實(shí)例。然后對(duì)該土地價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚?，便可求得估價(jià)對(duì)象土地的價(jià)值。

■交易實(shí)例較多時(shí)，一定要選與估價(jià)對(duì)象最相似、成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)最接近的交易實(shí)例。在區(qū)位和交易日期上不能舍近求遠(yuǎn)。

【例題】與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象的(　)等相同或相似的房地產(chǎn)。

A.區(qū)位

B.用途

C.權(quán)利性質(zhì)

D.總價(jià)

E.外觀

『正確答案』ABC

『答案解析』本題考查的是選取可比實(shí)例的要求。相似的房地產(chǎn)要：區(qū)位相近(應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi));用途相同;權(quán)利性質(zhì)相同;檔次相當(dāng);規(guī)模相當(dāng)(0.5～2倍范圍內(nèi));建筑結(jié)構(gòu)相同。沒(méi)有外觀的要求。參見(jiàn)教材P180～181。

在比較法估價(jià)中，當(dāng)有較多的交易實(shí)例符合可比實(shí)例要求時(shí)，應(yīng)選取其中與估價(jià)對(duì)象最相似的，與預(yù)設(shè)的估價(jià)結(jié)果最接近的交易實(shí)例，因此不能隨意選取交易實(shí)例。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是選取可比實(shí)例的要求。應(yīng)選取與估價(jià)對(duì)象最為類(lèi)似的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，而不能先預(yù)設(shè)估價(jià)結(jié)果，以此作為選取可比實(shí)例的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。

評(píng)估某套建筑面積為120m2的住宅在2008年9月底市場(chǎng)價(jià)值，收集了以下4個(gè)交易實(shí)例，其中最適合作為可比實(shí)例的是(　)。

A.甲

B.乙

C.丙

D.丁

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是選取可比實(shí)例的要求。適用排除法。丙丁用途不同，可以排除。甲間隔時(shí)間在1年以上，也可以排除。只剩下乙，而乙各個(gè)方面均適合作為可比實(shí)例。參見(jiàn)教材P180～181。

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