2020房地產(chǎn)估價師《案例與分析》講義第二章5
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第二章 不同類型房地產(chǎn)估價
第五節(jié) 餐飲房地產(chǎn)估價
1.餐飲房地產(chǎn)及其估價的特點：
餐飲房地產(chǎn)是指主要以提供各種類型、各種方式餐飲服務的商業(yè)房地產(chǎn)。餐飲行業(yè)屬于充分競爭型行業(yè)，在競爭中要有自己的經(jīng)營特色，出新出奇的情形屢見不鮮，對于餐飲房地產(chǎn)估價，其特點一是其價格與其經(jīng)營者的經(jīng)營水平、經(jīng)營能力和經(jīng)營品種的特色密切相關;二是裝修改造較為頻繁，設施設備的更新較快，維修較多。
2.影響餐飲房地產(chǎn)價格的因素：
影響餐飲房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素主要有：交通便捷程度，包括停車便利程度;商業(yè)服務密集區(qū)。商業(yè)服務密集區(qū)的有效人流量一般較大，但位置并不是最重要的，有特色的餐飲店即使位置較偏遠，由于經(jīng)營收入豐厚，其房地產(chǎn)價格并不比相對位置好而經(jīng)營特色不鮮明的餐飲店低。
影響餐飲房地產(chǎn)價格的實物因素主要有：布局特色、裝修檔次、用餐環(huán)境等。其他影響因素有：經(jīng)營者的經(jīng)營水平和能力，經(jīng)營特色和服務質(zhì)量等。
3.餐飲房地產(chǎn)估價的常用方法：
首選成本法和收益法，也可選用市場法，對于有開發(fā)或再開發(fā)潛力的餐飲房地產(chǎn)還可選用假設開發(fā)法。之所以首選成本法和收益法，一是因為餐飲房地產(chǎn)的裝修、設施設備干差萬別，形式多樣，用市場法調(diào)整的難度較大，準確性不高，因而可選用成本法進行估價;二是餐飲房地產(chǎn)屬于商業(yè)房地產(chǎn)，有收益，可用收益法進行測算。
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