操作方式二：考慮到上述這些問題，我們通常采用的方式是：在遵循合理合法、權(quán)益與價值對應(yīng)的原則的前提下，對該類房地產(chǎn)進(jìn)行分段評估。即將可獲收益年限分為兩段，前40年參照純店鋪的客觀租金評估，根據(jù)估價人員的市場調(diào)查，客觀租金為2.2元/天。m2，資本化率考慮非完全店鋪的風(fēng)險等因素，取資本化率8%(也可通過對純店鋪客觀租金的修正來體現(xiàn)非完全店鋪之間的權(quán)益差異，本文不作進(jìn)一步闡述)，根據(jù)收益法公式所得結(jié)果為a=6463元/ m2(a為第一段的收益價值)。剩余年期的價格可按兩種方法求?。旱谝环N方法即剩余的24年(權(quán)證中可使用期限為64年)按住宅類型處理，根據(jù)收益法算出剩余年限的住宅價值;第二種方法采用房地分估，以解決第一種評估方法中的未來租金變化難以確定問題，即其中的土地采用基準(zhǔn)地價修正法來評估，建筑物部分按照成本法進(jìn)行評估。本例中采用第一種方法，評估人員根據(jù)市場調(diào)查，由估價對象住宅類租金的市場調(diào)查和趨勢分析，其住宅類的客觀租金為1.1元/天。m2，根據(jù)評估人員對房地產(chǎn)市場上住宅類物業(yè)的租售比的調(diào)查，結(jié)合評估對象的區(qū)域特性資本化率取7%，所得結(jié)果為b=198元/ m2(b為第二段的收益價值)，合計的房地產(chǎn)評估價值為a+b=6661元/ m2.此種方法充分考慮了土地用途的收益年限，也區(qū)別對待了非完全店鋪和純店鋪在處置權(quán)上的差異，使非完全店鋪的四項權(quán)能的價值得到充分的顯現(xiàn)。

　　市場比較法驗(yàn)證：本區(qū)域的二手房(主要是次新房)的價格在4000元/平方米左右，而對盈港路的店鋪的市場調(diào)查，此區(qū)域的店鋪均價在6300-6800元/平方米之間。

　　三、評估思路方法闡述

　　1、本評估方法的評估前提與假設(shè)

　　(1)非完全店鋪的市場租金水平與同類型的純店鋪相同;

　　(2)不考慮非完全店鋪的建筑物的耐用年限與土地的使用年限不一致的情況，即認(rèn)為建筑物的經(jīng)濟(jì)使用年限與未來房地產(chǎn)的收益年限一致。

　　2、評估方法

　　(1)將評估對象的收益年限分為兩段(a和b段)。

　　(2)a段收益價格的求取

　　Aa：商業(yè)類的凈收益

　　ra：非完全店鋪的資本化率

　　Na：評估時點(diǎn)至土地取得時間后第40年的年期

　　(3)b段收益價格的求取

　　Ab：住宅類凈收益

　　rb：住宅類資本化率

　　Nb：剩余可使用年期

　　Na：評估時點(diǎn)至土地取得時間后第40年的年期

　　(4)評估對象的收益價格=Va+Vb

　　四、評估方法應(yīng)用舉例

　　案例二

　　浦東新區(qū)荷澤路***弄**號底層店鋪，此店鋪位于浦東新區(qū)金橋地區(qū)，建筑面積44.31平方米，單開間，土地用途住宅，土地使用期 2001-11-13至2070-05-30，房屋類型店鋪，建筑結(jié)構(gòu)為混合結(jié)構(gòu)，房屋的竣工年代為2001年。實(shí)際用途為店鋪，部位為底層，總層數(shù)6層。店鋪的區(qū)域位置情況：店鋪單面臨荷澤路，店鋪的區(qū)域位置為浦東的金橋地區(qū)，浦興路以東，附近為金橋新村等住宅小區(qū)。居住的聚居度較高，商業(yè)聚集度一般。本區(qū)域的純店鋪一般位于荷澤路和博興路，根據(jù)市場調(diào)查，租金水平純店鋪與非完全店鋪兩者相同。估價時點(diǎn)為2004-04-15.

　　估價過程：

　　對估價對象進(jìn)行分段評估，分別計算其收益價值。

　　1、估價對象自估價時點(diǎn)至第40年前的商業(yè)用途房地產(chǎn)評估：

　　根據(jù)土地使用期限自2001-11-13至2070-5-30，扣除已使用的2.5年，實(shí)際收益年限取37.5年。經(jīng)估價人員的市場調(diào)查并根據(jù)該區(qū)域的實(shí)際情況，客觀租金約為2.5元/天。m2.具體收益價值計算如下：

　　(1)年有效毛收入確定

　　有效毛收入=2.5元/天。m2×44.31 m2×365天×85%(出租率)=3.44萬元

　　(2)年總費(fèi)用確定

　　1>稅金(包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加，按規(guī)定取年有效毛收入的17.565%)：

　　3.44萬元×17.565%=0.60萬元

　　2>修繕費(fèi)(按建筑物重置價值的2%計)

　　建筑物重置價值(估價對象的建筑物為混合結(jié)構(gòu)，按目前估價對象地區(qū)建造類似估價對象的建筑物單位重置價值為850元/平方米)

　　重置價值=850元/平方米×44.31平方米=3.77萬元

　　修繕費(fèi)=3.77萬元×2%=0.08萬元

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