一般來說，在建筑物重置成本估算準(zhǔn)確的前提下，準(zhǔn)確估算建筑物的累計(jì)折舊，是運(yùn)用重置成本法對舊有建筑物資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的難點(diǎn)和關(guān)鍵。正確理解資產(chǎn)評估中折舊的實(shí)質(zhì)，弄清楚資產(chǎn)評估折舊與會計(jì)折舊的區(qū)別，對于評估人員正確運(yùn)用重置成本法進(jìn)行資產(chǎn)評估具有重要意義。

　　實(shí)質(zhì)和目的不同

　　評估上的折舊，實(shí)質(zhì)是評估建筑物的重置成本至評估基準(zhǔn)日的價(jià)值減損，即估算由于各種原因造成的建筑物價(jià)值的貶值或損失。因此準(zhǔn)確地說，估價(jià)上的“折舊”不是原本意義上的折舊，而是一種減價(jià)修正，其目的是通過這種減價(jià)修正求得建筑物在評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值。會計(jì)上的折舊實(shí)質(zhì)是建筑物這種固定資產(chǎn)的原始成本在產(chǎn)品成本中的分?jǐn)?，其目的是使該固定資產(chǎn)的原始取得價(jià)值，通過折舊這種價(jià)值轉(zhuǎn)移(攤銷)形式而收回。

　　年限不同

　　建筑物耐用年限一般分為自然耐用年限(物理壽命、自然壽命)和經(jīng)濟(jì)耐用年限(經(jīng)濟(jì)壽命)。前者是指建筑物自建造完成之日起因使用、自然磨損達(dá)到不堪使用的年數(shù);后者是指建筑物自建造完成之日起，至建筑物使用收益與其使用成本相抵時(shí)點(diǎn)的持續(xù)時(shí)間。

　　評估中使用的折舊年限是指建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命，這一年限的確定，是評估人員親臨估價(jià)對象現(xiàn)場，根據(jù)建筑物的建成時(shí)間，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，地基的穩(wěn)定性等，觀察、鑒定建筑物的實(shí)際新舊程度，并結(jié)合建筑物使用功能、所處環(huán)境以及已使用年數(shù)等因素，綜合分析確定其折舊年限或成新率，必要時(shí)還要考慮土地使用年限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響。所以，評估中的折舊年限是一個(gè)相對變動(動態(tài))的量，它受建筑物本身的設(shè)計(jì)和功能、使用和自然磨損、所處區(qū)域的環(huán)境條件、市場狀況以及國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)政策、法律法規(guī)等因素的影響，并隨這些因素的變化而改變，具有個(gè)別性和特殊性特征。同類型的數(shù)宗建筑物，因其所在區(qū)位、使用年限、維修保養(yǎng)以及所處環(huán)境等的不同，評估中綜合確定的折舊年限往往也不同。會計(jì)上的折舊年限，是在考慮損耗的同時(shí)，也考慮社會技術(shù)、財(cái)稅經(jīng)濟(jì)政策和生產(chǎn)力發(fā)展水平，且以同類資產(chǎn)中各項(xiàng)資產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)條件均相同的假設(shè)條件為前提，確定的適合于同類資產(chǎn)的一個(gè)平均年限。因此會計(jì)上的折舊年限是對某一類資產(chǎn)作出的會計(jì)處理的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，是一種高度集中的理論系數(shù)或常數(shù)，對于該類資產(chǎn)中的每一項(xiàng)資產(chǎn)具有普遍性、統(tǒng)一性和法定性。同類型的建筑物，無論其所在地如何，也不論其使用、維修保養(yǎng)以及所處環(huán)境如何等，會計(jì)核算中均適用同一個(gè)相對穩(wěn)定的法定年限。

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