1 . 3XX 大廈寫字樓部分的價格評估

　　根據(jù)委托人提供的規(guī)劃設(shè)計圖紙， XX 大廈寫字樓部分建成后除 A 座部分自用外，其余 B 座寫字樓全部向市場發(fā)售。

　　近幾年， XX 市的 XX 廣場、 XX 廣場、 XX 路兩側(cè)開發(fā)了大量高檔寫字樓，如 XX 大廈、 XX 大廈、 XX 大廈、 XX 大廈、 XX 大廈、 XX 大廈等，類似標(biāo)準(zhǔn)檔次寫字間的實(shí)際交易案例較　多，故選用市場比較法評估其市場價格。

　　市場比較法是以替代原理為理論基礎(chǔ)，即將估價對象與同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中在較近時期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從其既知價格通過交易日期修正、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況因素修正區(qū)位狀況修正、實(shí)物狀況修正而得出估價對象最有可能實(shí)現(xiàn)的合理價格的一種方法。

　　運(yùn)用市場比較法評估房地產(chǎn)價格通常采用下列步驟：

　　a .廣泛收集交易實(shí)例;

　　b .從中選取可比實(shí)例;

　　c .建立價格比較基礎(chǔ);

　　d .進(jìn)行交易情況修正;

　　e .進(jìn)行交易日期修正;

　　l. 進(jìn)行區(qū)位狀況修正;

　　g .進(jìn)行實(shí)物狀況修正;

　　h .綜合評估決定估價額。

　　1 . 3 . 1 選擇類似交易案例

　　實(shí)例 A ：

　　位于 XX 區(qū) XX 街，為一棟二十七層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)現(xiàn)代化大廈， 1998 年 10 月投入使用。比較實(shí)例位于該大廈的二十一層，南向，成交面積約 227 ┫，室內(nèi)為初裝修，鋁合金窗，采用進(jìn)口高速電梯兩部，設(shè)有煙霧報警、自動消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)，水、電、暖等配套設(shè)施齊全。成交價格為建筑面積每平方米 8400 元，交易日期為 2004 年 9 月 30 日。

　　實(shí)例 B ：

　　位于 XX 區(qū) XX 路，臨主干道，為一棟鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)大廈， 2002 年投入使用，共計 29 層。比較實(shí)例位于該大廈的十九層，成交建筑面積約 99 . 73 ┫，室內(nèi)為初裝修，鋁合金窗，采用 4 部進(jìn)口高速電梯，設(shè)有煙霧報警、自動消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)，水、電、暖等配套設(shè)施齊全。成交價格為建筑面積 9000 元/┫，

　　交易日期為 2004 年 9 月 6 日。

　　實(shí)例 C ：

　　位于 XX 區(qū) XX 路，為一棟框剪結(jié)構(gòu)寫字樓，設(shè)有進(jìn)口快速電梯，配套設(shè)施有中央空調(diào)、消防煙霧報警及自動噴淋、 IDD 電話系統(tǒng)， 2003 年底交付使用。比較實(shí)例位于該寫字樓的二十八層，建筑面積 348 . 26 ┫，東南朝向，室內(nèi)為初裝修。成交價格為建筑面積 8800 元/┫，交易日期 2004 年 10 月 12 日。

　　1 . 2 . 3 比較實(shí)例與估價對象的比較因素詳見表 4 ― 1 ：

　　表 4 ― 1

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　　1 . 3 . 3 確定修正系數(shù)

　　●交易情況修正

　　實(shí)例 A 、 B 、 C 均為正常買賣不需進(jìn)行交易情況修正。

　　●交易日期修正

　　可比實(shí)例 A 、 B 、 C 的交易日期接近，且在該期間內(nèi)，寫字樓類房地產(chǎn)價格基本平穩(wěn)，因此可看作 100 。由于受經(jīng)濟(jì)發(fā)展及市場供需的影響，預(yù)計到 2006 年 5 月 31 日，類似房地產(chǎn)的價格將有 5 %的下降幅度。為簡化分析，本估價報告中假設(shè)在銷售前提下，全部銷售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性變現(xiàn)。因此估價對象交易日期修正系數(shù)為 95 。

　　●區(qū)位狀況修正

　　比較實(shí)例 C 處于估價對象同一區(qū)域，比較實(shí)例 A 、 B 處于類似區(qū)域，根據(jù)表一比較參照物與估價對象的區(qū)域進(jìn)行的比較分析，確定比較修正系數(shù)為：設(shè)估價對象的區(qū)域價格為 100 ，則 A 實(shí)例為 95 ， B 實(shí)例為 100 ， C 實(shí)例為 98 。

　　●實(shí)物狀況修正

　　根據(jù)表一比較參照物與估價對象實(shí)物狀況進(jìn)行的比較分析，主要考慮裝修標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)功能、規(guī)模和設(shè)施等因素進(jìn)行修正，確定比較修正系數(shù)為：設(shè)估價對象的價格為 100 ，則 A 實(shí)例為 95 、 B 實(shí)例為 95 ， C 實(shí)例為 95 。

　　1 . 3 . 4 根據(jù)以上各項(xiàng)修正系數(shù)，列表計算比準(zhǔn)價格詳見表 4 ― 2 ：

　　表 4 ― 2

　　(8840+9000+8980)/3 ≈ 8940 元/┫

　　1 . 3 . 5 寫字樓部分的價格

　　估價對象寫字樓部分價格為：

　　(9910 . 64+29016 . 44)X8940 = 34801 萬元

　　1 . 4XX 大廈于 2006 年 5 月 31 日所能實(shí)現(xiàn)的整體價值為：

　　130898 萬元 +17933 萬元 +34801 萬元= 183632 萬元

　　本報告采用動態(tài)方式進(jìn)行測算。從估價時點(diǎn)至 2006 年 5 月 31 日，尚有 19 個月的時間，即 1 . 58 年的時間?？紤]目前行業(yè)報酬率水平并結(jié)合近期利率情況，確定折現(xiàn)率為 17 %。

　　則 XX 大廈于估價時點(diǎn)的現(xiàn)值為

　　p ′ =183632/ ( 1+17%)1.58 ≈ 143290( 萬元 )

　　2 .應(yīng)扣除開發(fā)費(fèi)用測算

　　2 . 1 尚未完成的建安工程費(fèi)及裝飾裝修工程費(fèi)

　　根據(jù)估價對象目前完成狀況，根據(jù)委托人提供的資料結(jié)合本公司現(xiàn)場勘查掌握的有關(guān)資料，確定尚須投入的裝修費(fèi)、設(shè)備購置及安裝工程費(fèi)、智能工程 ( 含設(shè)備 ) 、通訊、變電所等合計約為每平方米建筑面積 2500 元左右，建設(shè)期為 19 個月，并假設(shè)此項(xiàng)費(fèi)用均勻投入，則此項(xiàng)費(fèi)用于估價時點(diǎn)的現(xiàn)值為：

　　A=(2500X140274.34)/(1+14%)0.79 ≈ 30978( 萬元 )

　　2 . 2 管理費(fèi)

　　管理費(fèi)取建安費(fèi)用的 4 %，則該項(xiàng)費(fèi)用 B = 1239 萬元

　　2 . 3 銷售稅費(fèi)

　　銷售費(fèi)用取總樓價的 2 . 5 %，營業(yè)稅及附加費(fèi)率取總樓價的 5 . 55 %，此項(xiàng)費(fèi)用為 C = 11535 萬元

　　2 . 4 買方應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　確定買方購買時應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)為購買價格的 5 %，即： D = 0 . 05P

　　2 . 5 總計：

　　A+B+C+D = 43752( 萬元 )+0 . 05P

　　3 、估價對象目前狀態(tài)下價格：

　　P = P ′ -(A+B+C+D)

　　= 143290 ― 43752 ― 0 . 05P

　　P = 94798( 萬元 )

　　( 二 ) 成本法估價過程

　　具體技術(shù)思路為：假設(shè)在估價時點(diǎn)條件下重新取得建設(shè)用地，以現(xiàn)有設(shè)計、工藝、技術(shù)水平、現(xiàn)有原材料、施工方式、重新建造與估價對象具有同等效用的房地產(chǎn)，所需花費(fèi)適當(dāng)、必須的客觀成本、費(fèi)用，再加上正常的投資利潤及稅費(fèi)，求取估價對象的積算價格，由于估價對象為在建工程不考慮折舊，最終確定估價對象的價格。

　　成本法使用公式：

　　P = L+A+B+C 十 D 十 E+F+G+H

　　其中

　　P ：評估價格;

　　L ：土地費(fèi)用;

　　A ：前期費(fèi)用;

　　B ：建安工程費(fèi);

　　C ：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi);

　　D ：資源性費(fèi)用;

　　E ：管理費(fèi);

　　F ：利息及融資費(fèi)用;

　　G ：投資利潤;

　　H ：稅費(fèi)。

　　具體分項(xiàng)測算如下：

　　1 取得土地的費(fèi)用

　　根據(jù)估價對象所占用土地的性質(zhì)，此項(xiàng)費(fèi)用包括土地出讓金、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。

　　1 . 1 土地出讓金

　　估價對象所占用的土地為國有出讓土地，根據(jù)有關(guān)部門提供的資料及本評估機(jī)構(gòu)掌握的資料，該地塊的土地出讓金經(jīng)平均修正后為每平方米建筑面積 900 元，計算該土地的土地出讓金。

　　900X140274 . 34 ≈ 12600 萬元

　　1 . 2 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

　　根據(jù)有關(guān)部門提供的資料及本評估機(jī)構(gòu)掌握的資料，該地區(qū)拆遷安置補(bǔ)償所需的費(fèi)用為每平方米占地面積 7500 元左右，則計算拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)為：

　　7500X7593 . 66 ≈ 5695 萬元。

　　1 . 3 綜合配套費(fèi)

　　根據(jù) XX 市政府相關(guān)文件規(guī)定， XX 綜合配套費(fèi)為每平方米建筑面積 300 元左右，則計算此項(xiàng)費(fèi)用為：

　　300X140274 . 34 ≈ 4200 萬元

　　土地費(fèi)用合計： 12600+5695+4200 = 22495 萬元

　　2. 前期費(fèi)用

　　前期費(fèi)用包括“三通一平”工程費(fèi)和專業(yè)費(fèi)用。

　　2 . 1 “三通一平”工程費(fèi)約為 30 萬元

　　2 . 2 專業(yè)費(fèi)用

　　包括規(guī)劃、勘察設(shè)計、可行性研究等費(fèi)用。參照同類房地產(chǎn)此項(xiàng)費(fèi)用計算估價對象專業(yè)費(fèi)用為： 1120 萬元。

　　2 . 3 前期費(fèi)用合計： 1150 萬元

　　3. 建安工程費(fèi)

　　根據(jù)委托人提供的資料并比照類似工程的造價，確定估價對象目前狀態(tài)的建安工程費(fèi)為每平方米建筑面積 2550 元左右，則此項(xiàng)費(fèi)用為：

　　2550X140274 . 34 = 35770 萬元

　　建安工程費(fèi)合計： 35770 萬元。

　　4. 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)

　　估價對象為在建工程，該項(xiàng)費(fèi)用尚未發(fā)生，故本報告不計此項(xiàng)費(fèi)用。

　　5. 資源性費(fèi)用

　　估價對象為在建工程，該項(xiàng)費(fèi)用尚未發(fā)生，故本報告不計此項(xiàng)費(fèi)用。

　　6. 管理費(fèi)

　　根據(jù)估價對象類型及規(guī)模，管理費(fèi)按總投資的 4 %計算： 2377 萬元。

　　7. 投資利息

　　此項(xiàng)費(fèi)用支出按 XX 市近期平均水平計算，年利率按 7 . 02 %，建設(shè)期按 3 年進(jìn)行計算。則計算利息總額約為： 6500 萬元。

　　8. 投資利潤

　　根據(jù)同類同檔次房地產(chǎn)同期平均投資利潤率 20 %計算約為： 13658 萬元。

　　9. 銷售費(fèi)用及稅金

　　按銷售價格的 2 . 5 %計算銷售費(fèi)用，按銷售價格的 5 . 55 %計算營業(yè)稅及附加，則此項(xiàng)費(fèi)用約為 0 . 0805P 。

　　10. 估價對象價格

　　估價對象重置成本總價為：

　　P = 22465+1150+35770+2377 十 6500+13658+0 . 0805P

　　P=89125 萬元

　　( 三 ) 估價結(jié)果確定

　　假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果為 94798 萬元，成本法估價結(jié)果為 89125 萬元，兩估價結(jié)果相差比例為 6 . 37 %，比較接近，利用簡單算術(shù)平均數(shù)法，求得計算結(jié)果為 91962 萬元。評估人員經(jīng)過　　綜合分析上述結(jié)果，最終確定估價結(jié)果為 9 . 2 億元。

　　七、估價結(jié)果

　　根據(jù)上述分析、測算，確定估價對象―― XX 大廈于估價時點(diǎn) 2004 年 10 月 29 日時的市場總值約為大寫 ( 人民幣 ) 玖億貳仟萬圓整。

　　XX 房地產(chǎn)估價公司

　　二 OO 四年十一月六日