住宅用地使用權(quán)直接續(xù)期的問題

更新時間：2009-10-19 15:27:29 來源：|0

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　　關于土地出讓合同的續(xù)期，《城市房地產(chǎn)管理法》和《物權(quán)法》分別作出了不同的規(guī)定。2007年第十屆全國人民代表大會常務委員會通過的《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條第一款規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金?！倍?007年第十屆全國人民代表大會通過的《物權(quán)法》第一百三十七條第二款規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓”;第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理?！备鶕?jù)上位法優(yōu)于下位法的法律適用原則，應優(yōu)先適用《物權(quán)法》。所以，出讓合同期限屆滿后，住宅建設用地的使用者可以自動續(xù)期使用該宗土地;除住宅建設用地使用者外的其他建設用地使用者，不能自動續(xù)期使用該宗土地，只能在建設用地使用權(quán)屆滿前一年提出續(xù)期申請，當該宗土地的未來年期規(guī)劃用途為工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及有兩個以上。

　　意向用地者時，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。因此，除住宅建設用地使用者外的原土地使用者并沒有任何優(yōu)先獲得權(quán)，僅有續(xù)期申請權(quán)，未來的土地使用者只能通過招標、拍賣的方式由市場來決定。

　　當住宅建設用地使用者申請?zhí)崆袄m(xù)期時，原住宅建設用地合同的權(quán)利義務終止，剩余的使用年限因申請者的放棄而歸于無效，不能把剩余年限與以后續(xù)期的年限合并計算，剩余年期對應的已繳納的土地出讓金也不得要求返還，續(xù)期的土地出讓金要按照協(xié)議出讓的方式重新確定;非住宅建設用地使用者申請?zhí)崆袄m(xù)期和到期后申請續(xù)期的，應按照招標、拍賣的程序重新確定土地使用者，按成交價格確定土地出讓金。

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