2014房產(chǎn)估價《案例分析》考點:地段是房地產(chǎn)價值主導(dǎo)

更新時間：2014-01-06 14:13:53 來源：|0

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摘要 2014房產(chǎn)估價《案例分析》考點:地段是房地產(chǎn)價值主導(dǎo)

　　“房”是指小區(qū)或建筑物本身的產(chǎn)品特點，例如園林、會所、層高、戶型、裝修等。從營銷角度考慮，產(chǎn)品同質(zhì)化和易復(fù)制性使得產(chǎn)品本身的差異性很難突出表達，甚至很快淹沒在似曾相識的感覺中。而產(chǎn)品是業(yè)主最終得到的基本內(nèi)容，因此，產(chǎn)品特點在房地產(chǎn)的營銷過程中必須做準確和有效的說明，但同時又不能作為營銷訴求的基本吸引點，因為具有同類品質(zhì)的房子有很多(至少消費者的認知是這樣的)。

　　“地”是房地產(chǎn)的核心價值，不算土地，房子與手機沒本質(zhì)差別，“地”的差異性要比“房”的差異性容易識別。

　　“產(chǎn)”即初始資產(chǎn)的擁有者，也就是發(fā)展商。這個差異性是惟一的，也是最容易識別的。

　　抗跌能力高低決定產(chǎn)品價值

　　產(chǎn)品價值不止在于房子本身，還在于地段、品牌。市區(qū)的貴重物業(yè)具有很好的投資價值，具備很高的保值能力。在地產(chǎn)時勢好的時候，市區(qū)盤、郊區(qū)盤都會升值;時勢不好的時候，郊區(qū)盤的跌幅將比市區(qū)盤大得多。以中國香港特區(qū)為例，地產(chǎn)時勢好的時候，元郎的房子能漲到2萬元/平方英尺;但當房地產(chǎn)處于跌勢的時候，卻跌到2千元/平方英尺，而港島的房價無論市道怎樣低迷，都能維持在8千元/平方英尺以上。

　　總之，處于市區(qū)的貴重物業(yè)房價絕大部分時間處于升勢。市道好時，其升幅最大;市道不好時，其抗跌能力最強。

　　樓盤郊區(qū)化是方向，但不是主流

　　郊區(qū)盤與市區(qū)盤不可同日而語，樓盤郊區(qū)化缺少了房地產(chǎn)最核心的價值。樓盤郊區(qū)化只是一部分人在不同人生階段的可能經(jīng)歷。享受生活，人們選擇居住郊區(qū);事業(yè)成就，人們必須貼近市區(qū)。郊區(qū)盤抗跌能力不強，住在郊區(qū)的生活成本較高，同時，中國的人口密度大，私家車不普及，城市道路承載能力亦有限，交通題將成瓶頸。以中國香港為例，發(fā)展得好的新市鎮(zhèn)總在市區(qū)附近。

　　地段價值在“房地產(chǎn)”的核心內(nèi)涵中占有絕對強勢的地位。樓盤郊區(qū)化只是一種短期趨向，市區(qū)的貴重物業(yè)具備很好的投資價值，始終占有主導(dǎo)地位。

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