房地產(chǎn)開發(fā)項目實行資本金制度

　　1996年8月23日國務院發(fā)布了《關于固定資產(chǎn)投資項目試行資本金制度的通知》(國發(fā)[1996]35號)。該通知規(guī)定從1996年開始，對各種經(jīng)營性投資項目，包括國有單位的基本建設、技術改造、房地產(chǎn)開發(fā)項目和集體投資項目試行資本金制度，投資的項目必須首先落實資本金才能進行建設。

　　(一)項目資本金的概念

　　投資項目資本金，是指在投資項目總投資中，由投資者認購的出資額，對投資項目來說是非債務性資金，項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債務;投資者可按其出資的比例依法享有所有者權益，也可轉讓其出資，但不得以任何方式抽出。

　　(二)項目資本金的出資方式

　　項目投資資本金可以用貨幣出資，也可以用實物、工業(yè)產(chǎn)權、非專利技術、土地使用權作價出資，但必須經(jīng)過有資格的資產(chǎn)評估機構依照法律、法規(guī)評估其價值，且不得高估或低估。工業(yè)產(chǎn)權、非專利技術作價出資的比例不得超過投資項目資本金總額的20%，國家對采用高新技術成果有特別規(guī)定的除外。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金

　　《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%”。2004年4月，為加強宏觀調控，調整和優(yōu)化經(jīng)濟結構，國務院下發(fā)了《關于調整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》(國發(fā)[2004]13號)，將房地產(chǎn)開發(fā)項目(不含經(jīng)濟適用住房項目)資本金最低比例由20%提高到35%。2009年4月29日，國務院常務會議決定降低現(xiàn)行固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，其中包括商品住房。

　　注：2009年5月25日，國務院出臺了《關于調整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》(國發(fā)〔2009〕27號)，該文件規(guī)定，“保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%”。中華考試網(wǎng)

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目實行資本金制度，即規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承攬項目必須有一定比例的資本金，可以有效地防止部分不規(guī)范的企業(yè)的不規(guī)范行為，減少樓盤“爛尾”等現(xiàn)象的發(fā)生。

　　注：關于普通商品住房：

　　1、《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的住房應同時滿足以下條件：(1)住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;(2)單套建筑面積在120┫以下;(3)實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

　　2、目前，各地普通商品住房標準不一，

　　(1)烏魯木齊規(guī)定，普通商品住房標準必須同時滿足2個條件：單套住房建筑面積在140平方米以下(含140平方米);實際成交價格低于同級地段住房平均交易價格的1.4倍。

　　(2)常州市的普通商品住房原則上應同時滿足;住宅小區(qū)建筑容積率在 1.0 以上、單套建筑面積在 144 平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格 1.44 倍以下。

　　例題1：2006年1月，某房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)建設一經(jīng)濟適用住房項目，總投資2億元，則該項目資本金應不低于( )萬元。(2007年房地產(chǎn)估價師制度試題)

　　A.4000

　　B.5000 考試用書

　　C.6000

　　D.7000

　　答案：A

　　解析：2億元×20%=4000萬元。

　　例題2：2005年1月，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)依法取得某市某區(qū)一塊國有土地的使用權，投資6000萬元開發(fā)商品住宅。(2007年房地產(chǎn)估價師制度試題)

　　1.甲公司實施該項目的項目資本金不得少于( )萬元。

　　A.1200

　　B.1800

　　C.2100

　　D.3000

　　答案：C

　　解析：6000萬元×35%=2100萬元。

　　例題3：目前國家規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金占項目總投資的比例不得低于( )。(2007年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題)

　　A.20%

　　B.35%

　　C.40%

　　D.50%

　　答案：B

　　解析：國務院《關于調整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》(國發(fā){2004｝13號)，將房地產(chǎn)開發(fā)項目(不含經(jīng)濟適用房項目)資本金比例由20%提高到35%。

　　例題4：某公司今年擬開發(fā)高檔住宅項目，預計總投資為1億元，其項目資本金應當不低于( )萬元。(2005年房地產(chǎn)估價師制度試題)

　　A.2000

　　B.2500

　　C.3000

　　D.3500

　　答案：D

　　解析：1億元×35%=3500萬元。

　　例題5：2005年1月，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)依法取得某市某區(qū)一塊國有土地的使用權，投資6000萬元開發(fā)商品住宅。甲公司委托乙房地產(chǎn)估價機構(以下簡稱乙機構)對被拆遷房屋的市場價格進行了評估。被拆遷人李某就其房屋的性質與甲公司未能協(xié)商一致。該項目于 2005年10月1日動工，由丙建筑工程公司(以下簡稱丙公司)承包施工。 該區(qū)私營企業(yè)職工王某以抵押貸款方式，于2006年2月以5000元/┫的價格預購了一套80┫的住宅。該項目于2006年6月通過竣工驗收并交付使用。王某于2006年9月將該套住宅轉讓給他人，售房收入44萬元。(2007年房地產(chǎn)估價師制度試題)

　　1.甲公司實施該項目的項目資本金不得少于( )萬元。