房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標

　　一、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)

　　從宏觀上說，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)和租買結(jié)構(gòu)。⑴總量結(jié)構(gòu)：從房地產(chǎn)市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距。⑵區(qū)域結(jié)構(gòu)：分析在全國不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)市場發(fā)育情況的差異和特點，考查不同區(qū)域或城市之間，房地產(chǎn)市場的開發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型、房價水平和政策措施的差異。⑶產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：從經(jīng)濟發(fā)展階段出發(fā)，考查房地產(chǎn)市場中住宅、寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間的投資比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。⑷供求結(jié)構(gòu)：針對某一物業(yè)類型，分析其市場內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系;并從市場發(fā)展的實際情況出發(fā)，判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯位的狀態(tài)。⑸投資結(jié)構(gòu)：根據(jù)投資者參與市場的不同投資目的和投資方式，具體分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間的動態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系。⑹租買結(jié)構(gòu)：指當前使用中的房地產(chǎn)空間中，租住空間和購買自住空間的比例關(guān)系。

　　二、房地產(chǎn)市場細分方式

　　房地產(chǎn)市場細分依據(jù)：地域范圍、房地產(chǎn)類型、增量存量、交易形式等標準。

　　按地域細分：是房地產(chǎn)市場劃分的主要方式。最常見的是按城市劃分，還可按照城市內(nèi)的某一個具體區(qū)域劃分，還可按省或自治區(qū)所轄的地域劃分。市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越淺，研究成果對房地產(chǎn)投資者的實際意義也就越小。

　　按房地產(chǎn)用途細分：居住物業(yè)市場(含普通住宅、別墅、公寓市場等)、商業(yè)物業(yè)市場(寫字樓、零售商場或店鋪、休閑旅游設施、酒店市場等)、工業(yè)物業(yè)市場(標準工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉儲用房等市場)、特殊物業(yè)市場、土地市場等。

　　按存量增量細分：一級市場(出讓市場)、二級市場(土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場)、三級市場(存量房地產(chǎn)交易市場)。更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場，將房屋劃分為一級房屋市場(增量市場)和二級房屋市場(存量市場)。房地產(chǎn)增量和存量市場之間是一種互動關(guān)系，存量市場的活躍，利于存量房地產(chǎn)資源的有效配置，房地產(chǎn)市場中存在的“過濾”現(xiàn)象，能促進增量市場的發(fā)展。

　　按交易形式細分：房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)租賃和房地產(chǎn)抵押。依不同房地產(chǎn)交易形式對市場進行劃分，土地的交易包括土地買賣、租賃和抵押等子市場，土地交易實質(zhì)是土地使用權(quán)的交易;新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易，存在著銷售(含預售)、租賃(含預租)和抵押等子市場;存量房屋的交易，存在著租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險等子市場。

　　按目標市場細分。從營銷角度出發(fā)，可將房地產(chǎn)市場按照市場營銷過程中的目標市場，來細分房地產(chǎn)市場�？蓪⒛撤N物業(yè)類型按其建造標準或價格水平，細分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場;也可以按照目標市場的群體特征進行細分。

　　上述的五種劃分方法是相互獨立的，不同的市場參與者通常關(guān)注不同的子市場。根據(jù)研究或投資決策的需要，可以將五種劃分方式疊加在一起，得到更細的子市場。

　　三、房地產(chǎn)市場指標

　　反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標，包括供給指標、需求指標和市場交易指標3種類型

　�、骞┙o指標

　　⑴新竣工量(NCt)，指報告期內(nèi)新竣工房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計。中國竣工量統(tǒng)計指標是竣工面積，指報告期內(nèi)房屋建筑按照設計要求已全部完工，達到入住和使用條件，經(jīng)驗收鑒定合格(或達到竣工驗收標準)，可正式移交使用的棟棟房屋建筑面積的總和。

　　⑵滅失量(δt)，指房屋存量在報告期內(nèi)由于各種原因(毀損、拆遷等)滅失掉的部分。

　�、谴媪�(St)，指報告期期末(如第 t 年或半年、季度、月)已占用和空置的物業(yè)空間總量，單位為建筑面積或套數(shù);數(shù)值上，報告期存量=上期存量+報告期新竣工量-報告期滅失量。

　　⑷空置量(VCt)，指報告期期末房屋存量中沒有被占用的部分。中國目前空置量的統(tǒng)計是不完整的，是指 “報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑;房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積”。

　�、煽罩寐�(VRt)，指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt=VCt/St ;在實際應用中，可以根據(jù)房屋的類型特征和空置特征分別進行統(tǒng)計，包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。

　�、士晒┳馐哿�(HSRt)，指報告期可供銷售或出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。可供租售量=上期可供租售數(shù)量-上期吸納量+本期新竣工量。實際統(tǒng)計中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)計。某時點的空置量通常大于該時點可供租售數(shù)量。

　　⑺房屋施工面積(BUCt)指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應為各層建筑面積之和。

　�、谭课菪麻_工面積(CSt)，是指在報告期內(nèi)新開工建設的房屋面積，不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復施工的房屋面積。房屋的開工應以房屋正式開始破土刨槽(地基處理或打永久樁)的日期為準。

　　⑼平均建設周期(CPt)，指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數(shù)值上，平均建設周期=房屋施工面積/新竣工面積。

　　⑽竣工房屋價值(VBCt)，指在報告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價值。竣工房屋的價值一般按房屋設計和預算規(guī)定的內(nèi)容計算。包括竣工房屋本身的基礎、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預算內(nèi)的設備 (如電梯、通風設備等)的購置和安裝費用;不包括廠房內(nèi)的工藝設備、工藝管線的購置和安裝，工藝設備基礎的建造，辦公和生活用家具的購置等費用，購置土地的費用，遷移補償費和場地平整的費用及城市建設配套投資�？⒐し课輧r值一般按工程施工結(jié)算價格計算。