房地產市場的運行規(guī)律

　　一、房地產空間市場與房地產資產市場

　　房地產屬于一種耐用品，兼有消費品和投資品的雙重特征。房地產市場存在空間市場和資產市場這兩個層面。

　　房地產空間市場。房地產為家庭和企業(yè)提供生活和生產的空間?？臻g市場上的需求者是需要使用房地產空間的家庭和企業(yè)，供給來源于資產市場，即目前所存在的房地產資產的數(shù)量。

　　房地產資產市場。房地產被當作一種資產被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲取投資收益。投資收益包含：擁有房地產期間內每單位時間所獲得的租金;轉售時所實現(xiàn)的增值收益。為獲得房地產所帶來的投資收益，必須擁有房地產。房地產資產市場中的需求者是希望通過擁有房地產而獲取收益的家庭和機構投資者，新增供給的來源是新建的建筑物。

　　房地產空間市場和資產市場之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)?？臻g市場和資產市場是緊密聯(lián)系在一起的?？臻g市場的供求關系決定了房地產租金的水平，該租金水平同時決定了房地產資產的收益率，從而影響資產市場中的需求;同時，空間市場上的供給又是由資產市場決定的。

　　房地產市場存在著一種均衡狀態(tài)，在這個狀態(tài)下，租金和價格都不發(fā)生變化，價格與重置成本相同，新增量和折舊量相等，房地產資產存量保持不變。這種均衡狀態(tài)是轉瞬即逝的，在大部分時間上市場都處于一種不均衡狀態(tài)中，但總是在向均衡狀態(tài)回復，圍繞均衡狀態(tài)進行上下波動。

　　二、房地產市場的周期循環(huán)

　?、宸康禺a周期循環(huán)的定義

　　指房地產業(yè)活動或其投入與產出有相當?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復發(fā)生。

　?、娣康禺a周期循環(huán)的原因

　　影響房地產周期循環(huán)的主要原因包括：⑴影響供需的主要因素，其中以金融相關因素的變動最為關鍵;市場信息的不充分、從供需兩方面調整不均衡的時間存在時滯(Time―lag);⑵生產者與消費者的心理因素，如追漲不追跌、一窩蜂的投機或非理性預期;⑶政策影響，如容積率控制、農地征用控制;政治沖擊，如社會政治動蕩;⑷制度因素，如預售制度的期貨效應、中介與估價制度的健全程度等;生產時間落差、季節(jié)性調整、總體經濟形勢等。

　?、鐐鹘y(tǒng)房地產周期理論的主要內容

　　主要內容包括：在市場供求平衡的前提下，房地產市場會正常運作，且這種平衡性會持續(xù)一定的時期;在此時期內，投入房地產市場的資金的利潤預期保持不變，投資者具有自我調節(jié)投資量的能力。房地產市場的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的周期性，且不同周期之間的時間差異和投資回報差異微乎其微。

　　根據傳統(tǒng)房地產周期理論，房地產市場的發(fā)展呈現(xiàn)出一種自我修正的模式。在每一個運行周期中，均經過擴張、緩慢、蕭條、調節(jié)、復蘇和再次擴張的過程。具體包括的階段是：確認對新入住空間的需求，促使新建筑產生;受到新建筑的刺激而導致經濟擴張;經濟的持續(xù)擴張進一步刺激新建筑;新建筑超過空間需求;導致超額建筑;調節(jié)，因需求減少而導致新建筑活動劇烈減緩;復蘇，需求開始增加而消化已有超額建筑;回復到空間市場供需均衡狀況;經濟的持續(xù)擴張導致對新建筑需求的增加;確認對新入住空間的需求，促使新建筑產生。

　?、璺治龇康禺a周期運動的新觀念

　　從現(xiàn)代房地產周期研究的結論來看：經濟擴張與創(chuàng)造就業(yè)已不再是線性關系;就業(yè)機會增加與空間需求也不再同比增長;經濟活動的擴張不再立即絕對導致新建筑增加(如經濟復蘇不會立即導致新建筑產生)。在一穩(wěn)定可預測的經濟環(huán)境中，了解長期、未來力量及其內涵相對來說并不十分重要，但在不確定、不連續(xù)且正處于轉變的經濟環(huán)境中，必須強調對未來可能變化的全盤了解，而不僅是利用過去作預測。

　?、榉康禺a市場的自然周期

　　不論供給是短缺還是過剩，需求是超過還是少于現(xiàn)存的供給數(shù)量，市場機制的作用總能在市場周期運動中找到一個供需求平衡點。研究表明，從歷史多個周期變化的資料中計算出的長期平均空置率(又稱合理空置率或結構空置率)，就是房地產市場自然周期中的平衡點。從供需相互作用的特性出發(fā)，房地產市場自然周期可分為四個階段：

　?、诺谝粋€階段始于市場周期的谷底。這時供給保持基本靜止不變，沒有或很少有新的投機性開發(fā)建設項目出現(xiàn)。隨著存量房地產被市場吸納，空置率逐漸下降，房地產租值從穩(wěn)定狀態(tài)過渡到增長狀態(tài)。隨著這個市場復蘇階段的繼續(xù)，對于市場復蘇和增長的預期又會使業(yè)主小幅度地增加租金，使市場最后達到供需平衡。

　?、圃诘诙A段(增長超過了平衡點)，需求繼續(xù)以一定的速度增長，形成了對額外房屋空間的需求。由于空置率降到了合理空置率以下，表明市場上的供給吃緊，租金開始迅速上漲，直至達到一個令開發(fā)商覺得開始建設新項目有利可圖的水平。在這個階段，如果能獲得項目融資，會有一些開發(fā)商開始進行新項目的開發(fā)。

　?、堑谌A段始于供求轉折點，此時，供給增長速度高于需求增長速度，空置率回升并逐漸接近合理空置率水平。由于在該過程中不存在過剩供給，新竣工的項目在市場上競爭租客;租金上漲趨勢減緩甚至停止。當市場參與者最終認識到市場開始轉向時，新開工的開發(fā)建設項目將會減少甚至停止。但竣工項目的大量增加所導致的供給高速增長，推動市場進入自然周期運動的第四階段。