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　　第三章 不同目的房地產(chǎn)估價

　　一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估的特點(diǎn)(掌握)

　　(一)建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估應(yīng)采用市場價值標(biāo)準(zhǔn)

　　(二)估價時點(diǎn)一般為估價作業(yè)日期以后某一時點(diǎn)

　　(三)不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價方法

　　(四)搜集市場資料時，尤其應(yīng)注重所選實(shí)例的可替代性

　　二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估方法的選擇(掌握)

　　建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估可采用市場法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價修正法等。

　　(一)市場法

　　市場法是土地使用權(quán)市場交易較為活躍，可比實(shí)例較多時普遍采用的一種方法。評估國有土地使用權(quán)出讓價格時，先選取與估價對象土地有可比性的市場交易實(shí)例。所謂可比性，表現(xiàn)在土地規(guī)劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性或土地等級的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規(guī)劃條件的同一(或相似)性、土地交易日期的相近性，以及交易情況的正常性等。然后在交易日期、交易情況、區(qū)位狀況、實(shí)物狀況等方面予以調(diào)整，得出估價對象土地使用權(quán)價格。

　　(二)假設(shè)開發(fā)法

　　假設(shè)開發(fā)法是評估建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格的常用方法之一。其方法運(yùn)用的前提條件是估價對象土地規(guī)劃設(shè)計條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門審批。只有在此情況下，估價對象土地才有假定開發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計方案，才能據(jù)此規(guī)劃方案假設(shè)得到開發(fā)建設(shè)后剔去建筑物部分的剩余土地價格。

　　(三)成本法

　　成本法是在估價對象土地使用權(quán)價格各組成部分費(fèi)用項(xiàng)目明確、賬目清楚時適宜采用的一種方法?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范>規(guī)定，土地取得費(fèi)用包括三部分：一是征地和房屋征收安置補(bǔ)償費(fèi);二是土地使用權(quán)出讓金或者地價款;三是有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)和稅金。征用耕地和其他土地的補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在《土地管理法》等法律、法規(guī)中已作規(guī)定。

　　(四)基準(zhǔn)地價修正法

　　基準(zhǔn)地價修正法是以該區(qū)域或級別的基準(zhǔn)地價為依據(jù)，再根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行必要的修正后估算土地價值的方法。該方法的關(guān)鍵是確定土地的基準(zhǔn)地價。土地的基準(zhǔn)地價是在一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分土地價值區(qū)段，然后調(diào)查測算出各區(qū)段在估價時點(diǎn)的平均價值水平。基準(zhǔn)地價修正法的估價過程為：利用政府已經(jīng)確定公布的基準(zhǔn)地價，依據(jù)替代原理，通過對交易日期、區(qū)位狀況和實(shí)物狀況(包括土地使用權(quán)使用年限、剩余年限等)的比較修正，由基準(zhǔn)地價調(diào)整得出估價對象出讓土地價格。

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