解析：稅前現(xiàn)金流量是指從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的余額，它被用于評(píng)估房地產(chǎn)自有資金。如果運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含抵押貸款還本付息額，則會(huì)使不同抵押貸款條件下的凈收益出現(xiàn)差異，從而影響到這種情況下房地產(chǎn)估價(jià)的客觀性；稅后現(xiàn)金流量是扣除所得稅后的收益，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中之所以不包含所得稅，是因?yàn)樗枚惻c特定業(yè)主的經(jīng)營(yíng)狀況直接相關(guān)。如果包含它，則估價(jià)會(huì)失去作為客觀價(jià)值指導(dǎo)的普遍適用性。