2012年房地產估價師《經營與管理》精講(41)

更新時間：2012-03-30 15:33:57 來源：|0

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　　二、房地產市場的周期循環(huán)$lesson$

　　由于經濟的發(fā)展帶動或產生了對商業(yè)、居住和服務設施的空間需求，從而帶來房地產市場的興起。因此從本質上講，房地產業(yè)的發(fā)展是由整體經濟的發(fā)展決定的。從一個較長的歷史時期來看，社會經濟的發(fā)展體現(xiàn)為周期性的運動。相應地，房地產業(yè)的發(fā)展也存在周期循環(huán)特性。

　?、?房地產周期循環(huán)的定義

　　房地產周期循環(huán)是指房地產業(yè)活動或其投入與產出有相當的波動現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復發(fā)生。

　?、?房地產周期循環(huán)的原因

　　影響房地產周期循環(huán)的主要原因包括：供需因素的影響，其中以金融相關因素的變動最為關鍵;市場信息的不充分、導致從供需兩方面調整不均衡的時間存在時滯 (time-lag);生產者與消費者心理因素的影響，如追漲不追跌、一窩蜂的投機或非理性預期;政策因素的影響，如容積率控制、農地征用控制;政治沖擊，如社會政治動蕩;制度因素的影響，如預售制度的期貨效應、中介與估價制度的健全程度等;生產時間落差、季節(jié)性調整、總體經濟形勢等。

　　㈢傳統(tǒng)房地產周期理論的主要內容

　　傳統(tǒng)房地產周期理論的主要內容包括：在市場供求平衡的前提下，房地產市場會正常運作，且這種平衡性會持續(xù)一定的時期;在此時期內，投入房地產市場的資金的利潤預期保持不變，投資者具有自我調節(jié)投資量的能力。房地產市場的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的周期性，且不同周期之間的時間差異和投資回報差異微乎其微。根據傳統(tǒng)房地產周期理論，房地產市場的發(fā)展呈現(xiàn)出一種自我修正的模式。在每一個運行周期中，均經過擴張、緩慢、蕭條、調節(jié)、復蘇和再次擴張的過程。具體包括的階段是：確認對新入住空間的需求，促使新建筑產生;受到新建筑的刺激而導致經濟擴張;經濟的持續(xù)擴張進一步刺激新建筑;新建筑超過空間需求;導致超額建筑;調整，因需求減少而導致新建筑活動劇烈減緩;復蘇，需求開始增加而消化已有超額建筑;回復到空間市場供需均衡狀況;經濟的持續(xù)擴張導致對新建筑需求的增加;確認對新入住空間的需求，促使新建筑產生。供給增長率=需求增長率供給停止或很低，需求有增長趨勢，租金增長率仍下滑，空置率有下降趨勢。

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