特別推薦：2014物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》第一章知識點匯總

　　1. 寫字樓物業(yè)的特點

　�、� 所處區(qū)位好，規(guī)模大;

　　② 多為現(xiàn)代化的高層建筑;

　　③ 功能齊全、配套設施完善;

　　④ 多由專業(yè)物業(yè)經(jīng)營企業(yè)管理;

　�、� 保持產(chǎn)權(quán)的完整性是寫字樓物業(yè)保值增值的關鍵。

　　2. 寫字樓物業(yè)管理的目標

　　Ø 宏觀目標

　　經(jīng)濟效益與社會效益和諧統(tǒng)一。

　　Ø 常規(guī)目標

　　寫字樓物業(yè)管理常規(guī)目標集經(jīng)營、管理、服務三位于一體，互相滲透。

　　(1)經(jīng)營目標：收益部分使用率最大化。

　　(2)管理目標：物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化。

　　(3)服務目標：物業(yè)所有人與使用人滿意率最大

　　Ø 微觀目標

　　微觀目標也就是寫字樓物業(yè)管理處各部門的崗位目標。微觀目標可以參照住房和城鄉(xiāng)建設部制定的《全國物業(yè)管理示范大廈標準及評分細則》。

　　3. 寫字樓物業(yè)管理的工作模式

　�、� 物業(yè)發(fā)展目標。這是物業(yè)的市場定位。

　　② 物業(yè)管理目標。物業(yè)服務企業(yè)針對某一特定項目的目標。

　�、� 租戶管理。即承租人管理。

　�、� 租戶市場管理。尋找承租人、篩選評估租戶等。

　　⑤ 租賃期間管理。租賃合同的履行等。

　　⑥ 人事管理。聘用、辭退、獎勵員工等。

　　⑦ 建筑物管理。維修養(yǎng)護等。

　　⑧ 財務管理。主要工作包括編制預算、處理納稅和保險事宜以及財務檔案管理。

　�、� 經(jīng)營狀況評估。計算各項評估指標等。

　　4. 寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容

　　寫字樓物業(yè)管理的工作內(nèi)容，包括制定管理計劃、物業(yè)市場營銷、制定租金收取辦法、物業(yè)維修養(yǎng)護、安全保衛(wèi)、協(xié)調(diào)業(yè)主與租戶的關系、組織與控制等。

　　5. 寫字樓的租戶選擇

　　Ø 租戶的商業(yè)信譽和財務狀況

　　Ø 所需面積大小

　　在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時，常常要考慮三個方面的因素：

　　① 可能的面積組合;

　�、� 尋租者經(jīng)營業(yè)務的性質(zhì);

　　③ 尋租者將來擴展辦公室面積的計劃。

　　Ø 需要提供的物業(yè)管理服務

　　6. 寫字樓租金的確定與調(diào)整(略)

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　　7. 寫字樓的租約制定

　　Ø 租賃合約中的標準條款

　　在編制標準租賃合約(簡稱租約)的過程中，業(yè)主的主要目標之一是在其所收取的租金中，盡可能少地支付相關的經(jīng)營費用;而對于潛在的租戶來說，則希望在支付一定的租金前提下，獲得盡可能大的權(quán)利，得到盡可能多的服務。

　　由于寫字樓物業(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時間，在租約中一般都包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。這一條款，可能規(guī)定要參考一個標準指數(shù)(如cpi)，來確定租金定期增長的數(shù)量或幅度。

　　寫字樓物業(yè)“毛租”時的租金很高，因為業(yè)主需要從租金中支付經(jīng)營費用;采用“凈租”方式時，代收代繳費用覆蓋的內(nèi)容越多，基礎租金就越低，因為租戶直接分擔了寫字樓經(jīng)營過程中的部分或全部費用。

　　具體租約中，要規(guī)定代收代繳費用所包括的費用項目名稱，以及每項費用在租戶間按比例分攤的計算方法。

　　由物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)代收代繳的費用可按租賃面積基礎租金的一個固定比例計算。一般情況下，代收代繳的費用越多，基礎租金就越低。

　　Ø 折讓優(yōu)惠和租戶權(quán)利的授予

　　折讓優(yōu)惠雖然能使租戶節(jié)省寫字樓的租金開支，但租約中規(guī)定的租金水平不會變化。

　　8. 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的選擇標準

　�、� 能否令業(yè)主滿意;

　�、� 專業(yè)服務的水平;

　　③ 向業(yè)主提供信息的能力;

　�、� 管理計劃。

　　9. 物業(yè)管理工作的評價

　　對寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理工作評價的主要目的是令物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)為業(yè)主和租戶提供更好的服務，評價應著重從以下方面進行：

　　① 與租戶有良好的溝通;

　�、� 及時收取租金;

　�、� 及時處理租戶的投訴;

　�、� 達到了出租率的目標;

　�、� 物業(yè)維修狀況良好;

　　⑥ 經(jīng)營費用在預算額內(nèi);

　�、� 及時提供物業(yè)報告;

　　⑧ 為業(yè)主利益主動提出建議;

　�、� 對業(yè)主的批評或建議的反應迅速;

　　⑩ 積極主動協(xié)調(diào)租戶間的矛盾。

　　10. 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的績效評價

　　寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的績效評價有三項主要指標：服務滿意度;物業(yè)經(jīng)濟指標;物業(yè)品牌化。

　　Ø 服務滿意度

　　主要有六個方面的區(qū)分：

　　① 快與慢之分(服務效率);

　�、� 熱與冷之分(服務態(tài)度);

　　③ 好與壞之分(服務質(zhì)量);

　�、� 全與缺之分(服務制度);

　�、� 有與無之分(服務程序);

　　⑥ 明與暗之分(服務標準)。

　　Ø 物業(yè)經(jīng)濟指標

　　項目經(jīng)濟指標，包括租賃經(jīng)營方面的指標和物業(yè)管理服務方面的指標。

　　寫字樓物業(yè)租賃經(jīng)營方面績效的主要指標包括：租金價格水平、出租經(jīng)營成本、凈租金收人占毛租金收人的比率、寫字樓物業(yè)投資收益率等。

　　物業(yè)管理方面績效的主要指標，包括出租率、租金拖欠和壞賬情況，以及租約續(xù)簽、擴簽、新簽、退簽等指標。

　　Ø 物業(yè)品牌化

　　品牌是寫字樓良好形象的縮影，是優(yōu)質(zhì)物業(yè)經(jīng)營管理的證明，是值得市場信任的標志，是提高租金價格和物業(yè)管理費價格的理由，是寫字樓項目難以估價的無形資產(chǎn)。

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