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　　物業(yè)管理投標的項目評估

　　在獲取招標信息后，投標人應首先組織經(jīng)營管理、專業(yè)技術(shù)和財務等方面的人員對招標物業(yè)進行項目評估，預測中標成功的可能性和存在的風險，對投標活動進行策劃，制訂相應的投標策略和風險控制措施，確保投標的成功或避免企業(yè)遭受損失。

　　項目評估

　　項目評估一般分為兩個階段，即初選階段，準備和實施階段。初選階段的評估主要是在調(diào)查、研究資料的基礎(chǔ)上對項目進行分析、預測和評定，目的是確定是否參與投標;準備和實施階段的評估主要是對投標物業(yè)進行深入的調(diào)查和進行技術(shù)、經(jīng)濟論證，并在此基礎(chǔ)上確定最佳投標策略和管理方案。

　　項目評估主要包括以下幾個方面的內(nèi)容：

　　1)投標物業(yè)的基本情況

　　投標人在分析招標物業(yè)項目的基本情況時，主要是從物業(yè)的性質(zhì)、類型入手，著重了解物業(yè)的建筑面積和投資規(guī)模、使用周期、建筑設(shè)計規(guī)劃、配套設(shè)施設(shè)備等具體情況。屬于新建物業(yè)的，就要了解物業(yè)的建設(shè)周期和進度，分析物業(yè)現(xiàn)有條件對實施物業(yè)管理服務的利弊，如在早期介入和前期物業(yè)管理的項目中，要關(guān)注現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計及建筑施工中是否存在不符合物業(yè)管理要求的問題，以便在方案中提出相應的解決或建議方案;屬于已投入使用的物業(yè)的，則應收集物業(yè)使用過程中的具體資料，如歷年大中修計劃實施情況、配套設(shè)施功能改造方案等;屬于商業(yè)類型物業(yè)的，則應了解商業(yè)物業(yè)的使用功能和規(guī)模;對公用事業(yè)類型物業(yè)，除了解物業(yè)的基本情況外，還應該關(guān)注現(xiàn)有規(guī)劃或已配置的設(shè)施中是否具備預防及應對緊急事件的條件等。

　　物業(yè)管理企業(yè)可以通過招標文件、現(xiàn)場踏勘、標前會議等渠道獲取招標物業(yè)項目的基本資料，為項目的組織架構(gòu)設(shè)計、人員及崗位的設(shè)置、費用測算等提供準確的依據(jù)。

　　2)招標物業(yè)項目的定位

　　分析招標物業(yè)項目的定位要從投標物業(yè)項目的內(nèi)部條件和外部環(huán)境人手，了解物業(yè)的功能定位、形象定位和市場定位，調(diào)查物業(yè)所在地域的人文環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、政治及法律環(huán)境，具體包括物業(yè)所在地域的法規(guī)政策，政府管理，社會文化傳統(tǒng)與風俗習慣，居民收入與消費水平，物業(yè)所在區(qū)域的位置、交通條件、商業(yè)狀況、人口流動狀況，同類物業(yè)的服務費用標準等。

　　3)業(yè)主的需求

　　招標物業(yè)項目的業(yè)主對物業(yè)管理服務的需求包括業(yè)主需求的內(nèi)容、物業(yè)管理消費的承受能力等。目前設(shè)計得較為規(guī)范的物業(yè)管理招標文件中對物業(yè)管理服務需求都有明確具體的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應認真分析招標文件的相關(guān)內(nèi)容。對于非單一業(yè)主性質(zhì)的招標項目，物業(yè)管理企業(yè)還應通過市場調(diào)研的方式了解招標物業(yè)業(yè)主(包括預售或現(xiàn)售性質(zhì)物業(yè)的潛在客戶)的文化層次、生活需求、對物業(yè)管理服務的期望與要求，從而為制訂物業(yè)管理方案中的服務重點和管理措施提供決策依據(jù)。

　　4)建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(含業(yè)主)、物業(yè)使用人的基本情況

　　建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(含業(yè)主)、物業(yè)使用人的基本情況包括其背景資料以及是否具有誠意合作并具備履行合同的實力。屬于新建物業(yè)的，要詳細調(diào)查了解建設(shè)單位的資金實力、技術(shù)力量和商業(yè)信譽等，并通過對建設(shè)單位以往所承建的物業(yè)質(zhì)量，以及有關(guān)物業(yè)管理公司與之合作情況的調(diào)查，分析判斷招標物業(yè)建設(shè)單位的可靠性;屬于重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的招標項目，應調(diào)查解聘原管理方的原因、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人是否與原建設(shè)單位或管理方存在法律糾紛;對于已投入使用一定年限的招標物業(yè)，需詳細了解物業(yè)的使用情況、產(chǎn)權(quán)人的背景、資金實力和信譽，物業(yè)是否存在重大隱患;屬于要求投標人參與物業(yè)合作經(jīng)營的招標項目，應另作具體的投資可行性分析論證。

　　5)招標條件和招標過程

　　對招標方要求的條件要進行深入分析，預測中標的可能性。對在招標文件和招標過程中出現(xiàn)的異常要求和情況要進行分析判斷，調(diào)整招標策略，避免因招標方或競爭對手使用違規(guī)手段操縱招標活動，使企業(yè)蒙受不必要的損失。如有的招標文件會由于招標者的利益趨向而呈現(xiàn)出某種明顯偏向。在閱讀標書時，物業(yè)管理公司應特別注意招標公告中的特殊要求，以便作出正確判斷，還應對招標方增加的合同特殊條款作出其是否符合《物業(yè)管理條例》規(guī)定的判斷，從而評估企業(yè)若承擔特殊條款可能存在的風險。

　　6)競爭對手

　　對競爭對手的分析評估包括了解競爭對手的規(guī)模、數(shù)量和企業(yè)綜合實力;競爭對手現(xiàn)接管物業(yè)的社會影響程度;競爭對手與招標方是否存在背景聯(lián)系，在物業(yè)招標前雙方是否存在關(guān)聯(lián)交易;競爭對手對招標項目是否具有絕對優(yōu)勢;競爭對手可能采取的投標策略等。

　　7)企業(yè)自身條件的分析

　　對企業(yè)自身條件的分析內(nèi)容包括：招標項目的性質(zhì)，所在區(qū)域、規(guī)模是否符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃;項目類型是否符合企業(yè)確定的目標客戶;常規(guī)預測的盈利;項目風險控制是否在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi);投標企業(yè)現(xiàn)有的人、財、物等資源條件滿足項目需求的能力。

　　物業(yè)管理企業(yè)只有通過對項目進行合理的分析和正確的評估，并結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)自身的優(yōu)勢條件，才能確定招標項目的選擇和招標活動的具體實施。

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