(三)抵押權的效力

　　1、訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。

　　2、抵押物的轉讓

　　(1)抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

　　(2)抵押期間，抵押人經抵押權人“同意”轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。

　　提示：抵押財產轉讓要生效是以抵押權人的同意為條件的。

　　3、抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅。

　　4、抵押權的變更

　　抵押權人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權順位以及被擔保的債權數額等內容，但抵押權的變更，未經其他抵押權人“書面同意”，不得對其他抵押權人產生不利影響。

　　5、放棄抵押權

　　主債務人以自己的財產設定抵押，抵押權人放棄該抵押權的，其他擔保人在抵押權人喪失優(yōu)先受償權益的范圍內免除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。

　　案例：A企業(yè)向B銀行貸款100萬元，A企業(yè)以機器設備設定抵押，同時C企業(yè)以廠房設定抵押。如果債權人B銀行放棄“主債務人”A企業(yè)提供的抵押，則C企業(yè)在其放棄權利的范圍內免除擔保責任。

　　(四)抵押權的實現

　　1、債務人不履行到期債務時，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在“知道或者應當知道撤銷事由之日”起“1年內”請求人民法院撤銷該協(xié)議。

　　2、抵押物折價或者拍賣、變賣所得的價款，當事人沒有約定的，按下列順序清償：①實現抵押權的費用;②主債權的利息;③主債權。

　　3、一般情況下，抵押權的效力“不及于”抵押物的孳息。但是，債務人不履行到期債務致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自“扣押之日”起抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息。但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。

　　4、建設用地使用權抵押后，土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優(yōu)先受償。

　　提示：城市房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。

　　5、同一財產向兩個以上債權人設定抵押時的清償順序 ：

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　　6、抵押權因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產。

　　7、與其他物權并存時的清償順序

　　同一財產法定登記的抵押權與質權并存時，抵押權人優(yōu)先于質權人受償。同一財產抵押權與留置權并存時，留置權人優(yōu)先于抵押權人受償。(留置權>法定登記的抵押權>質權)

　　8、抵押權人“應當”在“主債權訴訟時效期間內”行使抵押權;未行使的，人民法院不予保護。

　　【例題】甲向乙借款5萬元，并以一臺機器作抵押，辦理了抵押登記。隨后，甲又將該機器質押給丙。丙在占有該機器期間，將其交給丁修理，因拖欠修理費而被丁留置。根據《物權法》的規(guī)定，下列表述中，正確的是( )。

　　A、乙優(yōu)先于丙受償

　　B、丙優(yōu)先于丁受償

　　C、丁優(yōu)先于乙受償

　　D、丙優(yōu)先于乙受償

　　答案：AC

　　(五)最高額抵押

　　最高額抵押，是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續(xù)發(fā)生的債權提供擔保財產的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優(yōu)先受償。

　　1、最高額抵押擔保的債權確定前，部分債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓，但當事人另有約定的除外。

　　2、抵押權人實現最高額抵押權時，如果實際發(fā)生的債權余額大于最高限額的，以最高額為限，超過部分不具有優(yōu)先受償權;如果實際發(fā)生的債權余額小于最高限額的，以實際發(fā)生的債權余額為限對抵押物優(yōu)先受償。

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