5.2.3 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更

　　1.企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益(未分配利潤)。企業(yè)變更投資性房地產(chǎn)計量模式時，應當按照計量模式變更日投資性房地產(chǎn)的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目，按照已計提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)”科目，原已計提減值準備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目，按照原賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目，按照公允價值與其賬面價值之間的差額，貸記或借記“利潤分配——末分配利潤”、“盈余公積”等科目。

　　2.已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

　　【例5】甲企業(yè)將其一棟寫字樓租賃給乙公司使用，并一直采用成本模式進行后續(xù)計量。20×9年1月1日，甲企業(yè)認為，出租給乙公司使用的寫字樓，其所在地的房地產(chǎn)交易市場比較成熟，具備了采用公允價值模式計量的條件，決定對該項投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量。該寫字樓的原造價為9 000萬元，已計提折舊270 萬元，賬面價值為8 730萬元。20×9年1月1日，該寫字樓的公允價值為9 500萬元。假設甲企業(yè)按凈利潤的10%計提盈余公積。甲企業(yè)的賬務處理如下：

　　借：投資性房地產(chǎn)——××寫字樓(成本) 95 000 000

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷) 2 700 000

　　貸：投資性房地產(chǎn)——××寫字樓 90 000 000

　　利潤分配——未分配利潤(770萬×90%) 6 930 000

　　盈余公積(770萬×10%) 770 000

　　5.3 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置

　　5.3.1房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

　　(一)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日

　　房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進行的重新分類。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，且滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：

　　1.投資性房地產(chǎn)開始自用。即投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理的日期。

　　2.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租。通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租，存貨相應地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)的租賃期開始日。租賃期開始日，是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。

　　3.自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用，改為出租。即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改用于出租，固定資產(chǎn)或土地使用權(quán)相應地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日。

　　4.自用土地使用權(quán)停止自用改用于資本增值。即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理的土地使用權(quán)改用于資本增值，將土地使用權(quán)相應地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后確定用于資本增值的日期。

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