5.1 投資性房地產的確認和初始計量 $lesson$

　　5.1.1 投資性房地產的概念

　　投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。

　　(一)屬于投資性房地產的項目

　　1.已出租的土地使用權

　　已出租的土地使用權，是指企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權。

　　2.持有并準備增值后轉讓的土地使用權

　　持有并準備增值后轉讓的土地使用權，是指企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得并準備增值后轉讓的土地使用權。但是，按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值的土地使用權。

　　3.已出租的建筑物

　　已出租的建筑物，是指企業(yè)擁有產權并以經(jīng)營租賃方式出租的房屋等建筑物。企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的建筑物，不屬于此類。

　　企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關輔助服務在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建筑物確認為投資性房地產。

　　(二)不屬于投資性房地產的項目

　　下列房地產不屬于投資性房地產：

　　1.自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產，包括自用建筑物(固定資產)和自用土地使用權(無形資產)。例如，企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館，其持有目的主要是通過提供客房服務賺取服務收入，該旅館不確認為投資性房地產。

　　2.作為存貨的房地產，通常指房地產開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。

　　3.某項房地產，部分用于賺取租金或資本增值，部分自用(即用于生產商品、提供勞務或經(jīng)營管理)，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產;不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。該項房地產自用的部分，以及不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為固定資產或無形資產。

　　5.1.2投資性房地產的確認和初始計量

　　(一)投資性房地產的確認

　　將某個項目確認為投資性房地產，首先應當符合投資性房地產的概念，其次同時滿足投資性房地產的兩個確認條件：

　　1.與該投資性房地產相關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè);

　　2.該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。

　　(二)投資性房地產的初始計量。

　　投資性房地產應當按照成本進行初始計量。以下以外購、自行建造的投資性房地產的初始計量予以說明。

　　1.外購的投資性房地產。

　　對于企業(yè)外購的房地產，只有在購入房地產的同時開始對外出租(自租賃期開始日起，下同)或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產。外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。

　　【例1】甲公司于2007年1月1日支付1000萬元價款和10萬元相關稅費購入了800平方米商業(yè)用房，當日出租給乙公司。在采用成本模式下，甲公司購入投資性房地產的賬務處理是：

　　借：投資性房地產 1010

　　貸：銀行存款 1010

　　企業(yè)購入房地產，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應當先將外購的房地產確認為固定資產或無形資產，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，再從固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。

　　2.自行建造的投資性房地產。

　　企業(yè)自行建造(或開發(fā)，下同)的房地產，只有在自行建造或開發(fā)活動完成(即達到預定可使用狀態(tài))的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產確認為投資性房地產。自行建造投資性房地產的成本，由建造該項房地產達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構成。

　　企業(yè)自行建造房地產達到預定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應當先將自行建造的房地產確認為固定資產或無形資產，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。

　　【例2】甲公司采用出包方式建造商用樓，用于出租，總投資4000萬元。2007年2月1日支付工程款1000萬元，則在采用成本模式下，甲公司賬務處理如下：

　　借：在建工程――商用樓 1000

　　貸：銀行存款 1000

　　2007年其余付款略;2007年12月23日，工程達到預定可使用狀態(tài)，已辦理經(jīng)營租賃手續(xù)，在建工程余額為4000萬元，則：

　　借：投資性房地產 4000

　　貸：在建工程 4000

    環(huán)球網(wǎng)校會計職稱輔導新增多種套餐五折優(yōu)惠

    2011年會計職稱考試網(wǎng)絡輔導招生簡章  轉自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com