第八節(jié)　土地增值稅法律制度 $lesson$

　　一、納稅人

　　土地增值稅的納稅人，是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。

　　解釋：土地增值稅的納稅義務(wù)人不論法人與自然人;不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì);不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國(guó)公民與外籍個(gè)人;不論部門。

　　提示：2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

　　知識(shí)點(diǎn)歸納：轉(zhuǎn)讓方將不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給承受方，轉(zhuǎn)讓方交營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅、所得稅;承受方交契稅、印花稅。

　　二、征稅范圍

　　判定標(biāo)準(zhǔn)：

　　1、轉(zhuǎn)讓的必須是“國(guó)有土地使用權(quán)”。

　　2、土地使用權(quán)、地上建筑物的“產(chǎn)權(quán)”必須發(fā)生轉(zhuǎn)讓。

　　提示：房地產(chǎn)的出租、抵押，由于房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)讓，不繳納土地增值稅。

　　3、必須取得“轉(zhuǎn)讓收入”。

　　提示：以繼承、贈(zèng)與方式“無(wú)償”轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，不繳納土地增值稅。

　　【例題1】下列各項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅的是(　)。

　　A、繼承房地產(chǎn)的行為

　　B、以房地產(chǎn)做抵押向銀行貸款

　　C、出售房屋并取得收入

　　D、出租房屋并取得收入

　　答案：C

　　【例題2】張某于2005年以每套80萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)入兩套高檔公寓作為投資。2006年將其中一套公寓以100萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給謝某，從中獲利20萬(wàn)元，根據(jù)我國(guó)稅收法律制度的規(guī)定，張某出售公寓的行為應(yīng)繳納的稅種有(　)。(2007年)

　　A、個(gè)人所得稅

　　B、營(yíng)業(yè)稅

　　C、契稅

　　D、土地增值稅

　　答案：ABD

　　解析：本題考核房屋轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及的稅種。按照相關(guān)規(guī)定，本題中涉及營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。由于張某在05年購(gòu)買的房屋，于06年轉(zhuǎn)讓，在5年以內(nèi)，因此也要按照規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。

　　三、土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)

　　(一)增值額

　　增值額的計(jì)算公式為：增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入一扣除項(xiàng)目

　　根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，納稅人有下列情形之一的，土地增值稅按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：

　　1、隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;

　　2、提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;

　　3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的;

　　4、舊房及建筑物的銷售。

　　(二)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入

　　根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益;從收入的形式來(lái)看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

　　(三)扣除項(xiàng)目

　　根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，土地增值稅的扣除項(xiàng)目包括：

　　1、取得土地使用權(quán)所支付的金額;

　　2、開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;

　　3、新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;

　　4、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

　　解釋：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)已繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加也可以視同稅金予以扣除。

　　【例題】根據(jù)我國(guó)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，在計(jì)算土地增值稅額時(shí)可以從轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入中扣除的項(xiàng)目有(　)。

　　A、取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　B、房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　C、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的營(yíng)業(yè)稅

　　D、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的企業(yè)所得稅

　　答案：ABC

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