5.3 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置

　　5.3.1房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

　　(一)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日

　　房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實(shí)質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，且滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：

　　1.投資性房地產(chǎn)開(kāi)始自用。即投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開(kāi)始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的日期。

　　2.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租。通常指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其持有的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營(yíng)租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)的租賃期開(kāi)始日。租賃期開(kāi)始日，是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。

　　3.自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用，改為出租。即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)改用于出租，固定資產(chǎn)或土地使用權(quán)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為租賃期開(kāi)始日。

　　4.自用土地使用權(quán)停止自用改用于資本增值。即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的土地使用權(quán)改用于資本增值，將土地使用權(quán)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后確定用于資本增值的日期。

　　(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理

　　1.成本模式下的轉(zhuǎn)換

　　(1)采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)

　　企業(yè)將采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”、“累計(jì)折舊”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目，按其賬面余額，借記“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目，按已計(jì)提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)”科目，貸記“累計(jì)折舊”或“累計(jì)攤銷”科目，原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，貸記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。即將投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的賬面價(jià)值。

　　【例6】20×7年7月末，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，8月1日開(kāi)始用于本企業(yè)生產(chǎn)商品，該廠房相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計(jì)量，截至20×7年7月31日，賬面價(jià)值為 3 765萬(wàn)元，其中，原價(jià)5 000元;累計(jì)已提折舊1 235萬(wàn)元。

　　甲企業(yè)20×7年8月1 日的賬務(wù)處理如下：

　　借：固定資產(chǎn) 50 000 000

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷) 12 350 000

　　貸：投資性房地產(chǎn)――× ×廠房 50 000 000

　　累計(jì)折舊 12 350 000

　　(2)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

　　企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目，按其賬面余額，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”等科目。即將存貨的賬面價(jià)值轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。

　　【例7】甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，20×7年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開(kāi)發(fā)的一棟寫字樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開(kāi)始日為20×7年4月15日。20×7年4月15 日，該寫字樓的賬面余額45 000 萬(wàn)元，未計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，轉(zhuǎn)換后采用成本模式計(jì)量。甲企業(yè)20×7年4月15的賬務(wù)處理如下：

　　借：投資性房地產(chǎn)――××寫字樓 450 000 000

　　貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 450 000 000

　　(3)自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

　　企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的原價(jià)、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)”、“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，按其賬面余額，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”科目，按已計(jì)提的折舊或攤銷，借記“累計(jì)折舊”或“累計(jì)攤銷”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)”科目，原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。即將固定資產(chǎn)的賬面價(jià)值轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。

　　【例8】甲企業(yè)擁有一棟辦公樓，用于本企業(yè)總部辦公。20×7年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議，將這棟辦公樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開(kāi)始日為20×7年4月15日 ，為期5年。20×7年4月 15日，這棟辦公樓的賬面余額45 000 萬(wàn)元，已計(jì)提折舊300萬(wàn)元。假設(shè)甲企業(yè)所在城市沒(méi)有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。甲企業(yè)20×7年4月15日的賬務(wù)處理如下：

　　借：投資性房地產(chǎn)――× ×寫字樓 450 000 000

　　累計(jì)折舊 3 000 000

　　貸：固定資產(chǎn) 450 000 000

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷) 3 000 000

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