市場經濟下對我國房地產業(yè)宏觀調控的分析思考
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目前我國房地產市場存在著價格上漲過快，房屋價格虛高;房地產開發(fā)結構失衡，有效供給不足;房地產市場混亂;融資渠道單一，投機性因素增加，市場風險大等方面的問題。為了解決房地產市場存在這些問題，2006年5月29日，建設部等九部委出臺了《關于調整住房供給結構穩(wěn)定住房價格的意見》。該政策文件的出臺，其密度是空前的，而且從土地、稅收、金融、建設、交易等多領域、多層次綜合治理，表明了中央進行調控的決心。反觀這幾年房地產市場快速發(fā)展的同時，也確實存在諸多的問題，這其中既有政策的原因，如強調了住宅的商品屬性，忽視(沒有真正落實)其公共屬性，商品住宅建設增長過快，而經濟適用房、廉租房等保障性住宅建設量持續(xù)走低;也有市場本身的因素，如住宅戶型面積越來越大，價格越來越高，超出了普通百姓的承受預期。作為與房地產息息相關的城市規(guī)劃工作者，有必要引起足夠的思考。
一、土地政策
從2002年開始，國家陸續(xù)出臺了一系列的土地政策，期望通過從源頭上控制土地的供應量來抑制固定資產投資的過快增長，從而來給房地產市場降溫。2002年5月9日，國土資源部簽發(fā)11號文件《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，文件要求從 7月 1日起，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式進行公開交易。從此沿用多年的土地協(xié)議出讓方式宣告結束。2004年3月31日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關于繼續(xù)開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即71號令)，要求從即日起就“開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況”進行全國范圍內的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在 2004 年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，否則國家土地管理部門有權收回土地，納入國家土地儲備體系。8月31日因此被業(yè)界稱作“大限”。2004年4月29 日，在公開處理“鐵本事件”后，國務院辦公廳下發(fā)了《關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》明確提出“三個暫?！保杭丛谏钊腴_展土地市場治理整頓半年期間，全國暫停農用地轉用審批，暫停涉及基本農田保護區(qū)調整的各類規(guī)劃修改，暫停新批的縣改市(區(qū))和鄉(xiāng)改鎮(zhèn)的土地利用總體的修改。
二、信貸政策
房地產業(yè)是資本密集型產業(yè)，資金投入大，周轉時間長，因此必須有充足的資金支持和暢通的融資渠道。房地產金融市場目前盡管有一些突破，但還是沒有改變融資渠道單一、主要來自銀行這一現(xiàn)狀。據(jù)初步統(tǒng)計，銀行對企業(yè)的直接貸款占房地產開發(fā)企業(yè)資金來源的30%左右，是房地產企業(yè)的第三大資金來源。但作為第一大資金來源的企業(yè)自籌資金，主要由商品房銷售收入轉變而來，其中很大一部分來自購房者的銀行按揭貸款。按首付30% 計算，企業(yè)收入中有 70%來自銀行貸款。按此計算，房地產開發(fā)實際使用銀行資金的比重應在 50% 以上。因而，房地產業(yè)的健康發(fā)展關系到銀行金融系統(tǒng)的穩(wěn)定和經濟的穩(wěn)定增長。
三、稅收政策
稅收政策對對房地產市場起到的調控作用表現(xiàn)在三個方面：一是在房地產開發(fā)環(huán)節(jié)，通過規(guī)范相關稅費，減輕企業(yè)的負擔和經營成本，在一定程度上抑制價格飆升;二是通過加大流轉環(huán)節(jié)的稅賦，增大炒房成本，壓縮獲利空間，達到抑制投機炒作的目標;三是改革房地產保有環(huán)節(jié)的稅制，增加超標準的房地產保有成本，在實行以家庭為單位的實名制基礎上，對擁有標準內的住房和標準外的住房規(guī)定不同的稅率，抑制出于投機目的的房地產保有行為?，F(xiàn)行稅制在房地產流通環(huán)節(jié)稅種較多，稅負較重，而在房地產保有環(huán)節(jié)稅種較少，稅負較輕，無形中增加了建房成本，最終導致價格上揚。這種“輕保有、重流通”的局面，導致了土地利用的低效率，抑制了土地正常的市場交易，助長了土地的隱性流動。未來我國房地產稅收政策將朝以下方向發(fā)展：設立土地年租金。我國目前的商品房價格中地價比重已經高達35%，基本與建安成本持平，遠高于國外水平。改革土地供應管理制度，將原來的土地批租制改為土地年租制，由一次性收取幾十年土地出讓金改為每年收取一次土地年租金(土地使用費)，可以大大降低地價所占比重，從而降低商品房的價格，提高房地產市場的有效需求。土地年租金可并入房地產保有稅一同征收。
四、結束語
在宏觀政策的施行中，要注意調控政策的因地制宜符合地區(qū)特點;政策要具有目的性和可操作性;在保證目的性和可操作性的提前下還應保證其持續(xù)性，這樣才利用該產業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展;同時考慮到這幾大政策的施行需要幾大部門的聯(lián)合行動，所以應注意到不同部門，不同政策層次之間的協(xié)調性。由于政策的實施存在時滯性，因此要充分了解了房地產業(yè)的發(fā)展狀況，并對各項政策可能產生的效果做出科學的評估，也應考慮到政策實施可能帶來的副作用，及時做好防范?？傊?，應按照構建社會主義和諧社會的要求，堅持科學發(fā)展觀，提高城市規(guī)劃水平，充分發(fā)揮城市規(guī)劃在城市經濟社會發(fā)展中的先導和統(tǒng)籌作用，充分發(fā)揮城市規(guī)劃對于城市發(fā)展的宏觀調控作用，確保房地產市場健康有序發(fā)展，推進城鎮(zhèn)化和協(xié)持續(xù)發(fā)展。
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