某商業(yè)樓建筑面積為5000m2，于2000年9月1日開(kāi)業(yè)，2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，使用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過(guò)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓?zhuān)猛緸樯虡I(yè)，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至,2043年2月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請(qǐng)二年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。

1.采用成本法估價(jià)，計(jì)算該建筑物折舊時(shí)，確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)(　)。

A.按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計(jì)算

B.按建筑物耐用年限計(jì)算

C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計(jì)算

D.按建筑物已使用年限計(jì)算

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是成本估價(jià)法。采用成本法估價(jià)，計(jì)算該建筑物折舊時(shí)，確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)按土地使用權(quán)剩余年限與建筑物剩余年限中較短的一個(gè)計(jì)算。

2.采用收益法估價(jià)時(shí),下述觀點(diǎn)不正確的是(　)。

A.收益年限應(yīng)按估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算

B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)設(shè)定為2004年3月1日

C.凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額

D.應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營(yíng)收益和費(fèi)用資料

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是收益估價(jià)法。凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊額。

3.估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估出該商業(yè)樓在2004午3月1日公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為4000萬(wàn)元。近年來(lái)此類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格年均上漲5%，且預(yù)測(cè)此趨勢(shì)仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣(mài)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，此類(lèi)房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場(chǎng)價(jià)格的70%。估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提交的估價(jià)結(jié)果應(yīng)該是(　)萬(wàn)元。

A.2800 　B.2940 　C.4000 　D.4200

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)。估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提交的估價(jià)結(jié)果應(yīng)該是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為4000萬(wàn)元。

4.假設(shè)在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評(píng)估該商業(yè)樓屆時(shí)的抵押價(jià)值，若估價(jià)結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值比2004年3月1日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值增加了500萬(wàn)元。下列表述中正確的是(　)。

A.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬(wàn)元增值不能再次立抵押權(quán)

B.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬(wàn)元增值不能對(duì)原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔(dān)保

C.業(yè)主認(rèn)為該500萬(wàn)元屬于抵押物價(jià)值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對(duì)抵押物拍賣(mài)，原抵押權(quán)人對(duì)該部分價(jià)值無(wú)優(yōu)先受償權(quán)

D.該500萬(wàn)元可再次抵押

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是抵押物增值。該500萬(wàn)元可再次抵押。

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