甲公司于3年前以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，土地使用期限為40年，約定不可續(xù)期。經(jīng)批準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)方案為：容積率為12，設(shè)計(jì)高度為150m，設(shè)計(jì)用途為酒店。該項(xiàng)目基礎(chǔ)工程完成時(shí)，因城市規(guī)劃調(diào)整，酒店設(shè)計(jì)高度被降至120m。酒店現(xiàn)已按期竣工。為確定規(guī)劃調(diào)整給該開發(fā)項(xiàng)目造成的損失，甲公司委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。經(jīng)分析測算，規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致該酒店建造成本較同類酒店高出1020萬元，使用成本年均高出2萬元，功能缺陷導(dǎo)致年均收益損失50萬元，報(bào)酬率為7%。

1.對該酒店進(jìn)行損害賠償估價(jià)，不適宜采用的估價(jià)方法為(　)。

A.修復(fù)費(fèi)用法

B.損失資本化法

C.賠償實(shí)例比較法

D.損害前后差價(jià)法

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法選擇。不涉及損害后修復(fù)的費(fèi)用，不適宜修復(fù)費(fèi)用法。

損失資本化法：功能缺陷導(dǎo)致年均收益損失50萬元，報(bào)酬率為7%。

賠償實(shí)例比較法：規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致該酒店建造成本較同類酒店高出1020萬元。

損害前后差價(jià)法：規(guī)劃調(diào)整使用成本年均高出2萬元。

2.規(guī)劃調(diào)整給該開發(fā)項(xiàng)目造成的損失不包括(　)。

A.投資利息損失

B.土地價(jià)值減損

C.前期工程費(fèi)損失

D.酒店品質(zhì)受損造成經(jīng)營收益損失

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)損害造成的損失分析。規(guī)劃調(diào)整給該開發(fā)項(xiàng)目造成的損失不包括：

規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致該酒店建造成本較同類酒店高出1020萬元包括前期工程費(fèi)損失。

使用成本年均高出2萬元，功能缺陷導(dǎo)致年均收益損失50萬元，報(bào)酬率為7%。

這部分是酒店品質(zhì)受損造成經(jīng)營收益損失。

酒店現(xiàn)已按期竣工則不包括投資利息損失，但前期工程費(fèi)多支出，所以會產(chǎn)生相應(yīng)的投資利息損失。

土地的使用年限未縮短，容積率沒有變，所以土地價(jià)值未減損，不包括土地價(jià)值減損。

3.規(guī)劃調(diào)整給該酒店造成的價(jià)值減損額為(　)萬元。

A.655.85

B.682.08

C.1675.85

D.1702.08

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)損害造成的損失分析。簡單的收益計(jì)算：

1020+ 50/7%(1- 1/(1+7%)37)+2/7%(1- 1/(1+7%)37)=1702.08

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