2020房地產估價師考試《理論與方法》練習題(2)

1、某抵押價值評估中，房地產估價師除應遵循市場價值評估的原則之外，還應遵循的原則是(　)。

A、最高最佳利用原則

B、謹慎原則

C、合法原則

D、價值時點原則

2、下列有關房地產估價原則，描述錯誤的是(　)。

A、抵押價值評估要遵循謹慎原則

B、抵押價值評估要遵循合法原則

C、嚴格來說，投資價值評估不一定要遵循獨立、客觀、公正原則

D、投資價值評估不可增加主要原則之外的其他適用的估價原則

3、所謂的(　)，就是估價師在估價中不帶著自己的情感、好惡和偏見，實事求是地進行估價。

A、客觀

B、獨立

C、公正

D、中立

4、(　)要求評估價值是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。

A、合理原則

B、有效原則

C、合法原則

D、公正原則

5、《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》(2006年5月24日國辦發(fā)[2006]37號)規(guī)定，對空置(　)以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

A、1年

B、2年

C、3年

D、5年

6、(　)原則要評估價值是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格。

A、估價對象

B、價值時點

C、最高最佳利用

D、替代

7、以房地產抵押貸款為目的的估價，其價值時點原則上為(　)。

A、簽訂估價委托合同之日

B、發(fā)放抵押貸款之日

C、估價對象實地查勘之日

D、未來處置抵押房地產之日

8、關于價值時點的說法，錯誤的是(　)。

A、價值時點可以是過去、現(xiàn)在或將來

B、價值時點是由估價目的決定的

C、價值時點應與估價對象狀況對應的時點一致

D、價值時點與實地查勘日期可以不一致

9、下列估價中，價值時點應為現(xiàn)在、估價對象狀況應為現(xiàn)在狀況的是(　)。

A、評估期房的價值

B、房地產損害賠償

C、房屋征收評估

D、估價鑒定

10、評估用于產權調換房屋為期房的價值時，價值時點和估價對象的狀況匹配正確的是(　)。

A、價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為現(xiàn)在狀況

B、價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為未來狀況

C、價值時點為未來，估價對象狀況為現(xiàn)在狀況

D、價值時點為未來，估價對象狀況為未來狀況

答案

單項選擇題

1、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產估價原則概述。市場價值評估應遵循獨立客觀公正原則、合法原則、價值時點原則、替代原則、最高最佳利用原則。而在其他價值和價格評估中，有的除了要遵循市場價值評估應遵循的原則，還要遵循其他原則，如抵押價值和抵押凈值評估還應遵循謹慎原則。參見教材P153～154。

2、

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【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產估價原則概述。投資價值評估要站在某個特定單位或個人的立場上而非站在中立的立場上進行評估，嚴格地說不一定要遵循獨立客觀公正原則。在評估市場價值以外的其他價值和價格時，可在市場價值評估應遵循的原則外增加估價原則，或者在市場價值評估應遵循的原則中進行取舍，但這種增加或取舍不能隨意，應根據(jù)估價目的和價值類型來增加或取舍。參見教材P154。

3、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是獨立客觀公正原則。所謂"客觀" ，就是要求估價師和估價機構在估價中不帶著自己的情感、好惡和偏見，應按照事物的本來面目、實事求是地進行估價。參見教材P154。

4、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是合法原則。合法原則要求評估價值是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。參見教材P155。

5、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是合法原則。根據(jù)《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》(2006年5月24日國辦發(fā)[2006]37號)規(guī)定，對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。參見教材P158～159。

6、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是價值時點原則。價值時點原則要求評估價值是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格。參見教材P161。

7、

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【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是價值時點原則?！斗康禺a抵押估價指導意見》第十條規(guī)定，房地產抵押估價時點，原則上為完成估價對象實地查勘之日，但估價委托合同另有約定的除外。價值時點不是完成實地查勘之日的，應當在“估價的假設和限制條件”中假定估價對象在價值時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致，并在估價報告中提醒估價報告使用者注意。參見教材P161～164

8、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是價值時點原則。選項C錯誤，價值時點不一定與估價對象狀況對應的時點一致。參見教材P162。

9、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是價值時點原則。價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為現(xiàn)在狀況的估價，此種情形是最常見、最大量的，如房地產抵押估價、房屋征收評估、司法拍賣估價，包括在建工程估價。參見教材P162。

10、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是價值時點原則。價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為未來狀況的估價。此種情形如評估期房的價值。在房屋征收中，補償方式為房屋產權調換且用于產權調換房屋為期房的，為計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價而評估用于產權調換房屋的價值就屬于這種情形。參見教材P162～163。

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