2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《制度與政策》精華試題(3)

1.商品房預(yù)售合同登記備案的申請(qǐng)人應(yīng)是(　)。

A.購(gòu)房人

B.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

C.商品房銷(xiāo)售代理機(jī)構(gòu)

D.購(gòu)房人和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是商品房預(yù)售。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽定預(yù)售合同之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣土地管理部門(mén)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。參見(jiàn)教材P130。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售成套商品住宅，應(yīng)采取的銷(xiāo)售方式是(　)。

A.按套銷(xiāo)售

B.返本銷(xiāo)售

C.按房間銷(xiāo)售

D.售后包租

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)銷(xiāo)售中禁止的行為?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。商品住宅必須按套銷(xiāo)售，不得分割拆零銷(xiāo)售。參見(jiàn)教材P131。

3.陳某預(yù)買(mǎi)一套建筑面積為100m2的商品住房，單價(jià)10000元/ m2，買(mǎi)賣(mài)雙方面積誤差處理未作約定。房屋交付后，經(jīng)實(shí)測(cè)，建筑面積為95 m2。如陳某選擇購(gòu)房，則實(shí)付房款(　)萬(wàn)元。

A.90

B.91

C.93

D.95

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商品房買(mǎi)賣(mài)合同。商品房買(mǎi)賣(mài)合同誤差處理方式。本題中雙方未約定面積誤差處理，則按規(guī)定的原則處理。(1)計(jì)算面積誤差比。面積誤差比=[(實(shí)測(cè)面積-預(yù)測(cè)面積)/預(yù)測(cè)面積]╳100%=[(95-100)/100]×100%=-5%。(2)陳某實(shí)際支付購(gòu)房款。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%(含3%)以?xún)?nèi)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人;絕對(duì)值超過(guò)3%的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。張某實(shí)付房?jī)r(jià)款=100×10000元-(100×10000×3%+100×10000×2%×2)元=930000元。參見(jiàn)教材P133～134。

4.在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，應(yīng)扣除的法定優(yōu)先受償款不包括(　)。

A.拖欠的建筑工程材料費(fèi)

B.拖欠的建筑工人工資

C.抵押擔(dān)保債權(quán)

D.出租房屋租金

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)?？鄢姆ǘ▋?yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產(chǎn)上債權(quán)人依法擁有的優(yōu)先受償款，即假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。參見(jiàn)教材P145～146。

5.下列行為中，不屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓的是(　)。

A.房地產(chǎn)抵債

B.房地產(chǎn)作價(jià)入股

C.房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)

D.房地產(chǎn)繼承

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述。根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償和無(wú)償兩種方式。有償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、房地產(chǎn)作價(jià)入股等行為，無(wú)償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)贈(zèng)與、繼承等行為。參見(jiàn)教材P122。

6.房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期從(　)起計(jì)，不得超過(guò)一年。

A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)

B.估價(jià)委托日

C.估價(jià)報(bào)告出具日

D.估價(jià)開(kāi)始作業(yè)日

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)。房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算，不得超過(guò)一年。房地產(chǎn)估價(jià)師預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格將有較大變化的，應(yīng)當(dāng)縮短估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期。參見(jiàn)教材P146。

7.房屋抵押權(quán)自(　)之日起生效。

A.抵押合同簽訂

B.抵押合同生效

C.抵押權(quán)登記

D.核發(fā)他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押登記。《物權(quán)法》規(guī)定抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記的，抵押權(quán)不生效。抵押權(quán)人不享有優(yōu)先受償權(quán)。參見(jiàn)教材P147。

8.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售給張某一套商品房，合同約定建筑面積110m2，售價(jià)4000元/m2，張某交付了全部?jī)r(jià)款。買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)面積誤差的處理方式未作約定。若該商品房產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積為100m2，張某選擇不退房，則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還張某購(gòu)房款(　)元。

A.40000

B.53600

C.66800

D.80000

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商品房買(mǎi)賣(mài)合同。本題中，面積誤差比=(實(shí)測(cè)面積-預(yù)測(cè)面積)/預(yù)測(cè)面積×100%=(100-110)/110×100%=-9.0909%。根據(jù)誤差的處理方式：產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%(含3%)以?xún)?nèi)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人;絕對(duì)值超過(guò)3%的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。即應(yīng)當(dāng)返還張某購(gòu)房款=110×4000×3%+110×4000×6.0909%×2=66800元。參見(jiàn)教材P133～134。

9.甲銀行以1億元授信額度與乙公司設(shè)定了最高額抵押權(quán)，一年內(nèi)先后借給乙公司3000萬(wàn)元和5000萬(wàn)元。債務(wù)履行期滿(mǎn)后，若乙公司未履行債務(wù)，則甲銀行辦理該最高額抵押權(quán)確定登記的債權(quán)額是(　)億元。

A.0.3

B.0.5

C.0.8

D.1.0

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是最高額抵押權(quán)。最高額抵押是限額抵押，是為將來(lái)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保，是對(duì)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)做擔(dān)保。最高額抵押所擔(dān)保的最高債權(quán)額是確定的，但實(shí)際發(fā)生額不確定。設(shè)定最高額抵押權(quán)時(shí)，債權(quán)尚未發(fā)生，為擔(dān)保將來(lái)債權(quán)的履行，抵押人和抵押權(quán)人協(xié)議確定擔(dān)保的最高數(shù)額，在此額度內(nèi)對(duì)債權(quán)擔(dān)保。參見(jiàn)教材P146。

10.人民法院依法拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)時(shí)，拍賣(mài)保留價(jià)應(yīng)由(　)確定。

A.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

B.人民法院

C.抵押權(quán)人

D.人民法院和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)共同

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。人民法院依法對(duì)抵押物拍賣(mài)的，拍賣(mài)保留價(jià)由人民法院參照評(píng)估價(jià)確定;未作評(píng)估的，參照市價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)征詢(xún)當(dāng)事人的意見(jiàn)。參見(jiàn)教材P148。

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