1、自營的房地產(chǎn)的最大特點(diǎn)是，房地產(chǎn)所有者同時(shí)也是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤沒有分開。(　)

2、房地產(chǎn)的凈收益可分為有形收益和無形收益。在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，而且要考慮各種無形收益。如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮，以免重復(fù)計(jì)算。(　)

3、在實(shí)際估價(jià)中采用較多的是凈收益每年不變的公式。(　)

4、投資回收是指所投入的資金的回收，即保本。(　)

5、若某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為200萬元，房地產(chǎn)為500萬元，則收益乘數(shù)為4%。(　)

6、直接資本化中未來第一年的收益不能用當(dāng)前的收益近似代替。(　)

7、凈收益乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年凈收益所得的倍數(shù)。(　)

8、某房地產(chǎn)未來第一年有效毛收入為10萬元，運(yùn)營費(fèi)用2.5萬元，有效毛收入乘數(shù)為10，則該房地產(chǎn)的資本化率為7.5%。(　)

9、如果可比實(shí)例與估價(jià)對象的凈收益流模式等相同，可用估價(jià)對象的凈收益率或運(yùn)營費(fèi)用率和可比實(shí)例的有效毛收入乘數(shù)來求取估價(jià)對象的綜合資本化率。(　)

10、資本化率是一種將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，但它并不能明確表示房地產(chǎn)未來各期的獲利能力。(　)

1、【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算。自營的房地產(chǎn)的最大特點(diǎn)是，房地產(chǎn)所有者同時(shí)也是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤沒有分開。參見教材P256。

2、【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是凈收益測算應(yīng)注意的問題。房地產(chǎn)的凈收益可分為有形收益和無形收益。在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要考慮無形收益。如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮，以免重復(fù)計(jì)算。參見教材P257。

3、【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是凈收益流模式的確定。在實(shí)際估價(jià)中采用較多的是凈收益每年不變的公式。參見教材P260。

4、【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)。投資回收是指所投入的資本的回收，即保本。參見教材P261。

5、【正確答案】 錯(cuò)

【答案解析】 本題考查的是直接資本化法概述。收益乘數(shù)是房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格與其未來第一年的收益的比值。收益乘數(shù)=500/200=2.5。參見教材P267。

6、【正確答案】 錯(cuò)

【答案解析】 本題考查的是直接資本化法概述。直接資本化中未來第一年的收益有時(shí)用當(dāng)前的收益近似代替。參見教材P267。

7、【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是收益乘數(shù)法的種類。凈收益乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年凈收益所得的倍數(shù)。參見教材P268。

8、【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是收益乘數(shù)法的種類。有效毛收入乘數(shù)=房地產(chǎn)價(jià)格/有效毛收入;房地產(chǎn)價(jià)格=10×10=100(萬元);資本化率=凈收益/房地產(chǎn)價(jià)格=(10-2.5)/100=7.5%。參見教材P268。

9、【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是資本化率和收益乘數(shù)的求取方法。如果可比實(shí)例與估價(jià)對象的凈收益流模式等相同，可用估價(jià)對象的凈收益率或運(yùn)營費(fèi)用率和可比實(shí)例的有效毛收入乘數(shù)來求取估價(jià)對象的綜合資本化率。參見教材P270。

10、【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系。資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價(jià)格的比率，僅表示從收益到價(jià)值的比率，并不明確地表示獲利能力。參見教材P270。

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