第三章 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件

　　一、房地產(chǎn)價(jià)格的含義，房地產(chǎn)價(jià)格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)(貨幣額、商品或其他有價(jià)物)，價(jià)格通常用貨幣來表示，但也可以用實(shí)物、勞務(wù)等其他形式來償付。

　　二、房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件，房地產(chǎn)之所以有價(jià)格，是因?yàn)樗鼈冇杏?、稀缺，并且人們?duì)它們有需求。需要具備3個(gè)條件：

　　(1)一種物品有用

　　(2)一種物品稀缺，是相對(duì)缺乏不是絕對(duì)缺乏

　　(3)人們對(duì)一種物品有需求是指不僅愿意購(gòu)買它，而且有能力購(gòu)買它。需求與需要不完全先等同，需要不等于需求，需要只是一種要求或欲望，有支付能力支持的需要才是需求。對(duì)其需求不僅有自用需求而且還有投資需求甚至投機(jī)需求。

　　價(jià)格實(shí)質(zhì)是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下對(duì)有用且稀缺的物品的一種分配方式，6種分配方式：武力、禮讓、抽簽、排隊(duì)、計(jì)劃、價(jià)格。

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的特征

　　房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品的價(jià)格，既有共同之處，也有不同的地方。共同之處是：

　?、俣际莾r(jià)格，用貨幣來表示;

　?、诙加胁▌?dòng)，受供求等因素的影響;

　?、鄱际前促|(zhì)論價(jià);優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。

　　一、地價(jià)與一般商品價(jià)格的不同

　　(1)生產(chǎn)成本不同，一般商品的價(jià)格必然含有生產(chǎn)成本因素，而地價(jià)不一定含有生產(chǎn)成本因素。地價(jià)本質(zhì)上不是“勞動(dòng)價(jià)值”的貨幣表現(xiàn)，是地租的資本化。地價(jià)=地租/利息率。

　　(2)折舊不同，土地由于具有不可毀滅性，不能再生產(chǎn)，其價(jià)格通常隨著時(shí)間的流逝而自然升高，不僅無折舊，而且有增值。中國(guó)有期限的出讓土地使用權(quán)也是一個(gè)特例，在這種情況下土地應(yīng)計(jì)提折舊。而如果是無限年的土地所有權(quán)，就無須計(jì)提折舊。

　　(3)價(jià)格差異不同。土地由于具有獨(dú)一無二的特性，所以基本上是一宗土地一個(gè)價(jià)格，而且不同的土地之間價(jià)格差異較大

　　(4)市場(chǎng)性質(zhì)不同，一般商品的市場(chǎng)為較完全市場(chǎng)，形成的價(jià)格較客觀，而土地市場(chǎng)為不完全市場(chǎng)，形成的地價(jià)受主觀因素的影響較大。

　　(5)價(jià)格形成時(shí)間不同。

　　(6)供求變化不同。地價(jià)與一般商品的價(jià)格雖然都受供求變化的影響，但由于土地的數(shù)量難以增加或減少，且不可移動(dòng)，其供給彈性較小。

　　二、房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要有下列5個(gè)：

　　(1) 房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，也有使用代價(jià)的租金。房地產(chǎn)的價(jià)格與租金的關(guān)系，類似于本金與利息的關(guān)系。

　　(2) 房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大。

　　(3) 房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。在估價(jià)中也不可忽視房地產(chǎn)的實(shí)物完好狀況對(duì)其價(jià)值的影響。

　　(4)房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間較長(zhǎng)。

　　(5)房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別情況的影響。

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