第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價(jià)格

　　一、房地產(chǎn)需求

　　1、形成需求有兩個(gè)條件：一是消費(fèi)者愿意購(gòu)買(mǎi)，二是消費(fèi)者有能力購(gòu)買(mǎi)，如果沒(méi)有支付能力的約束，人們對(duì)房地產(chǎn)的需要可以說(shuō)是無(wú)止境的。

　　2、決定房地產(chǎn)需求量的因素中除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：

　　①該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平;

　?、谙M(fèi)者的收入水平;

　　③消費(fèi)者的偏好;

　?、芟嚓P(guān)房地產(chǎn)的價(jià)格水平;

　?、菹M(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。與某種房地產(chǎn)相關(guān)的房地產(chǎn)，是指該種房地產(chǎn)的替代品和互補(bǔ)品。

　　3、房地產(chǎn)的需求曲線：一條向右下方傾斜的需求曲線。

　　二、房地產(chǎn)供給

　　1、形成供給有兩個(gè)條件：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或擁有者愿意供給，二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或擁有者有能力供給。供給量=存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開(kāi)發(fā)量。

　　2、房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：

　　①該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平;

　　②該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本;

　?、墼摲N房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平;

　?、芊康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期。

　　3、房地產(chǎn)供給曲線：一條向右上方傾斜的供給曲線。

　　三、房地產(chǎn)均衡價(jià)格，是指當(dāng)房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求量與市場(chǎng)供給量相等時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求曲線與市場(chǎng)供給曲線相交時(shí)的價(jià)格，

　　在市場(chǎng)均衡狀態(tài)下，房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)的需求正相關(guān)，與房地產(chǎn)的供給負(fù)相關(guān)：供給一定，需求增加，則價(jià)格上升，需求減少，則價(jià)格下降;需求一定，供給增加，則價(jià)格下降，供給減少，則價(jià)格上升。如果需求和供給同時(shí)發(fā)生變化，均衡價(jià)格和均衡交易量也會(huì)發(fā)生變化。

　　四、房地產(chǎn)供求彈性

　　1、房地產(chǎn)需求彈性，房地產(chǎn)需求彈性主要有房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性、房地產(chǎn)需求的收入彈性、房地產(chǎn)需求的人口彈性、房地產(chǎn)需求的交叉價(jià)格彈性和房地產(chǎn)需求的價(jià)格預(yù)期彈性。

　　2、房地產(chǎn)供給彈性，房地產(chǎn)供給彈性主要有房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性和房地產(chǎn)供給的要素成本彈性。

　　3、彈性數(shù)值的類型，彈性較大，說(shuō)明一個(gè)經(jīng)濟(jì)變量對(duì)于另一個(gè)經(jīng)濟(jì)變量的變化是廈舾械?彈性較小，說(shuō)明一個(gè)經(jīng)濟(jì)變量對(duì)于另一個(gè)經(jīng)濟(jì)變量的變化是較不敏感的。彈性數(shù)值分為5種類型：

　?、?gòu)椥源笥?的情況，稱為富有彈性;

　?、趶椥孕∮?的情況，稱為缺乏彈性;

　?、蹚椥缘扔?的情況，稱為單一彈性;

　?、軓椥詾闊o(wú)窮大的情況，稱為完全彈性;

　?、輳椥缘扔诹愕那闆r，稱為完全無(wú)彈性。

　　一種房地產(chǎn)的需求價(jià)格彈性取決于該種房地產(chǎn)有多少種替代品。在有較相似的替代品存在的時(shí)候，價(jià)格的上漲會(huì)使消費(fèi)者減少對(duì)該種房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)，而轉(zhuǎn)向購(gòu)買(mǎi)更多的替代晶，這時(shí)需求的價(jià)格彈性較大;如果沒(méi)有較相似的替代品，需求往往就缺乏價(jià)格彈性。

　　五、房地產(chǎn)供求與價(jià)格之間關(guān)系的特殊性，可以將房地產(chǎn)的供求狀況分為4種類型：

　?、偃珖?guó)房地產(chǎn)總的供求狀況;

　?、诒镜貐^(qū)房地產(chǎn)的供求狀況;

　　③全國(guó)本類房地產(chǎn)的供求狀況;

　?、鼙镜貐^(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。

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