第六章　經(jīng)濟評價指標(biāo)與方法

　　一、單項選擇題

　　1、生產(chǎn)成本加上相應(yīng)的(　　)稱為完全成本。

　　A、營業(yè)成本

　　B、銷售費用

　　C、運營費用

　　D、資金成本

　　2、企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的銷售費用、管理費用和財務(wù)費是(　　)。

　　A、營業(yè)成本

　　B、期間費用

　　C、運營費用

　　D、資金成本

　　3、下列關(guān)于企業(yè)利潤和收入的表達中，不正確的是(　　)。

　　A、企業(yè)利潤可分為經(jīng)營利潤、利潤總額、稅后利潤和可分配利潤四個層次

　　B、銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入

　　C、經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入

　　D、可供分配利潤=稅后收入-未分配利潤

　　4、已知兩稅一費的稅、費率分別為營業(yè)稅5%、城市維護建設(shè)稅7%、教育費附加3%，若銷售收入為1億元，則應(yīng)繳納兩稅一費的總額為(　　)萬元。

　　A、550

　　B、856

　　C、1500

　　D、1236

　　5、對開發(fā)投資來說，房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為(　　)。

　　A、租金收益

　　B、物業(yè)增值

　　C、股權(quán)增加

　　D、銷售收入

　　6、下列屬于房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價靜態(tài)態(tài)指標(biāo)的是(　　)。

　　A、財務(wù)內(nèi)部收益率

　　B、財務(wù)凈現(xiàn)值

　　C、投資利潤率

　　D、動態(tài)投資回收期

　　7、某開發(fā)商于2010年6月1日獲得開發(fā)項目用地的土地使用權(quán)，2011年4月1日完成規(guī)劃設(shè)計，2011年8月1日取得開工許可證，2013年2月1日項目建成并獲發(fā)竣工證書，2013年8月1日銷售完畢。在計算該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率時，其計算期為(　　)。

　　A、2010年6月1日至2013年2月1日

　　B、2010年6月1日至2013年8月1日

　　C、2011年8月1日至2013年2月1日

　　D、2011年8月1日至2013年8月1日

　　8、財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于()時的折現(xiàn)率。

　　A、0

　　B、1

　　C、0或1

　　D、2

　　9、已知某投資項目折現(xiàn)率為11%時，凈現(xiàn)值為170萬元，折現(xiàn)率為12%時，凈現(xiàn)值為?87萬元。則該投資項目的內(nèi)部收益率是(　　)。

　　A、11.12%

　　B、11.36%

　　C、11.66%

　　D、12.95%

　　10、某房地產(chǎn)開發(fā)項目采用18%的基準(zhǔn)折現(xiàn)率計算出的項目凈現(xiàn)值為10萬元，該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率為(　　)。

　　A、小于20%

　　B、滿足目標(biāo)收益率要求

　　C、大于18%

　　D、不滿足目標(biāo)收益率要求

　　11、若某房地產(chǎn)投資項目的名義收益率為18%，年租金增長率為10%，通貨膨脹率為5%，則該項房地產(chǎn)投資的實際收益率為(　　)。

　　A、9.26%

　　B、10%

　　C、11.32%

　　D、12.3%

　　12、動態(tài)投資回收期是反映()的重要指標(biāo)。

　　A、開發(fā)項目投資成本大小

　　B、開發(fā)項目投資回收能力

　　C、開發(fā)項目資金流動速度

　　D、開發(fā)項目資金實力

　　13、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目靜態(tài)評價指標(biāo)的表述中，正確的是(　　)。

　　A、成本利潤率是年成本利潤率

　　B、成本利益率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，等于年成本利潤率。

　　C、目標(biāo)利潤率水平的高低與項目開發(fā)經(jīng)營期的長度無關(guān)。

　　D、投資利潤率是項目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項目總投資的比率

　　14、已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為(　　)。

　　A、10.0%

　　B、14.0%

　　C、25.0%

　　D、35.0%

　　15、甲寫字樓購買價格為100萬元，年凈經(jīng)營收入為30萬元，年還本付息額為15萬元;乙寫字樓購買價格為200萬元，年凈經(jīng)營收入為50萬元，年還本付息額為30萬元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫字樓投資之現(xiàn)金回報率的關(guān)系為(　　)。

　　A、甲>乙

　　B、甲<乙

　　C、甲=乙

　　D、無法判斷

　　16、相對于現(xiàn)金回報率來說，(　　)中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計入投資收益。

　　A、投資利潤率

　　B、投資回報率

　　C、資本金利潤率

　　D、資本金凈利潤率

　　17、關(guān)于利息的計算，下列說法不正確的是(　　)。

　　A、按年計息時，為簡化計算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息

　　B、還款當(dāng)年按年末償還，按全年計息

　　C、每年應(yīng)計利息=(年初借款本息累計+本年借款額)×貸款利率

　　D、“氣球法”，是指借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清

　　18、某置業(yè)投資者以10000元/┫的價格購買了200┫的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是(　　)。

　　A、0.21

　　B、1.23

　　C、2.01

　　D、3.23

　　19、一寫字樓的購買價為100萬元，其中60萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12%，按年等額償還。如該寫字樓年凈經(jīng)營收入為30萬元，則該寫字樓投資的償債備付率為(　　)。

　　A、0.18

　　B、2.83

　　C、3.39

　　D、5.00

　　20、下列說法不正確的是(　　)。

　　A、在國際上銀行一般要求流動比率維持在200%以上

　　B、一般來說，對于一個開發(fā)周期為2年的商品住宅開發(fā)項目，其目標(biāo)成本利潤率大體應(yīng)為35%～45%

　　C、利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于2

　　D、償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于2

　　21、(　　)是反映企業(yè)或項目各年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能力的指標(biāo)。

　　A、流動比率

　　B、償債備付率

　　C、資產(chǎn)負(fù)債率

　　D、利息各付率

　　22、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負(fù)債合計為8000萬元，資產(chǎn)合計為12000萬元，流動資產(chǎn)和流動負(fù)債分別為6000萬元和8000萬元，存貨為3000萬元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的流動比率為(　　)。

　　A、37.5%

　　B、75%

　　C、150%

　　D、113%

　　23、某房地產(chǎn)投資項目，資產(chǎn)為6000萬元，負(fù)債為3500萬元，流動資產(chǎn)總額為3000萬元，流動負(fù)債總額為1500萬元。則該項目的速動比率是(　　)。

　　A、80%

　　B、120%

　　C、171%

　　D、230%

　　24、方案經(jīng)濟比選存在的關(guān)系不包括()。

　　A、互斥關(guān)系

　　B、獨立關(guān)系

　　C、相關(guān)關(guān)系

　　D、獨立互斥關(guān)系

　　25、在對互斥方案進行比較選擇的過程中，需要遵循的準(zhǔn)則不包括()。

　　A、備選方案差異原則

　　B、最低可接受收益率原則

　　C、最大收益率原則

　　D、不行動原則

　　二、多項選擇題

　　1、經(jīng)營收入是指向社會出售、出租房地產(chǎn)商品或經(jīng)營時的貨幣收入，不包括(　　)。

　　A、銷售收入

　　B、出租收入

　　C、營業(yè)外收入

　　D、補貼收入

　　E、自營收入

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)項目用于出租或經(jīng)營時，計入開發(fā)建設(shè)投資中期間費用的是(　　)。

　　A、經(jīng)營費用

　　B、銷售費用

　　C、管理費用

　　D、財務(wù)費用

　　E、大修基金

　　3、房地產(chǎn)置業(yè)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為(　　)等。

　　A、企業(yè)實力提升

　　B、租金收入

　　C、對社會貢獻增加

　　D、物業(yè)增值

　　E、物業(yè)權(quán)益份額增加

　　4、房地產(chǎn)置業(yè)投資的清償能力指標(biāo)一般有(　　)。

　　A、借款償還期

　　B、流動比率

　　C、償債備付率

　　D、資產(chǎn)負(fù)債率

　　E、投資回報率

　　5、房地產(chǎn)開發(fā)投資的靜態(tài)盈利指標(biāo)有(　　)。

　　A、成本利潤率

　　B、銷售利潤率

　　C、投資利潤率

　　D、投資回報率

　　E、靜態(tài)投資回收期

　　6、下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，不正確的有(　　)。

　　A、內(nèi)部收益率反映了項目的動態(tài)盈利能力

　　B、內(nèi)部收益率是當(dāng)項目壽命期終了時，所有投資正好被收回的收益率

　　C、當(dāng)內(nèi)部收益率高于目標(biāo)收益率時，投資項目是可行的

　　D、如果使用貸款，且項目盈利，則全投資的內(nèi)部收益率要高于資本金內(nèi)部收益率

　　E、內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險就越小

　　7、甲、乙兩個項目均為出售型住宅項目，開發(fā)經(jīng)營期為2年。對這兩個項目進行比選時，對于靜態(tài)盈利能力比選指標(biāo)不包括(　　)。

　　A、銷售利潤率

　　B、投資利潤率

　　C、資產(chǎn)負(fù)債率

　　D、財務(wù)凈現(xiàn)值

　　E、償債備付率

　　8、張某以400萬元購買了一商鋪用于自營，流動資金為50萬元。如果張某投入的資本金為240萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均經(jīng)營收入為150萬元，經(jīng)營成本、運營費用以及營業(yè)稅金及附加等占年平均經(jīng)營收入的40%，財務(wù)費用占年平均經(jīng)營收入的10%，則該投資在借款償還期內(nèi)經(jīng)濟指標(biāo)測算正確的有(　　)。(2012年真題)

　　A、投資利潤率為16.67%

　　B、投資利潤率為22.50%

　　C、資本金利潤率為31.25%

　　D、資本金利潤率為37.50%

　　E、資本金利潤率為62.50%

　　9、下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債率的表述中，正確的是(　　)。

　　A、表明了負(fù)債占總資產(chǎn)的比例

　　B、反映了企業(yè)或項目的財務(wù)風(fēng)險程度

　　C、資產(chǎn)負(fù)債率越高，則企業(yè)應(yīng)變能力越強

　　D、屬于長期償債能力指標(biāo)

　　E、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高

　　10、房地產(chǎn)投資項目互斥方案在進行經(jīng)濟比選時應(yīng)遵循的準(zhǔn)則有(　　)。(2012年真題)

　　A、備選方案差異原則

　　B、備選方案獨立原則

　　C、最低可接受收益率原則

　　D、不行動原則

　　E、備選方案關(guān)聯(lián)性原則

　　三、判斷題

　　1、對于開發(fā)銷售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設(shè)資金均屬于流動資產(chǎn)投資的性質(zhì)。

　　對

　　錯

　　2、在房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商所投入的資金大部分以固定資產(chǎn)形式存在于房地產(chǎn)商品中。所以對開發(fā)商來說，不論其開發(fā)模式如何，其投入開發(fā)的資金大部分均不屬于流動資金的性質(zhì)。

　　對

　　錯

　　3、開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金。

　　對

　　錯

　　4、財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)，是指項目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和。

　　對

　　錯

　　5、兩稅一費指的是營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和地方教育費附加。

　　對

　　錯

　　6、房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時應(yīng)繳納的一種財產(chǎn)稅。

　　對

　　錯

　　7、全部投資的內(nèi)部收益率沒有考慮還本付息對現(xiàn)金流的影響。

　　對

　　錯

　　8、房地產(chǎn)開發(fā)投資項目經(jīng)濟評價的靜態(tài)指標(biāo)有成本利潤率、投資利潤率、資本金利潤率和靜態(tài)投資回收期。

　　對

　　錯

　　9、財務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是在項目壽命期內(nèi)項目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所投資得只可以部分被收回。

　　對

　　錯

　　10、開發(fā)商成本利潤率等于開發(fā)投資項目竣工后項目正常盈利年份的年凈經(jīng)營收入與總開發(fā)成本之比。

　　對

　　錯

　　11、經(jīng)營期限很長是，計算開發(fā)成本利潤意義不大，可通過計算項目投資動態(tài)盈利能力指標(biāo)。

　　對

　　錯

　　12、資本金利潤率是年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額占資本金的比例。

　　對

　　錯

　　13、資產(chǎn)負(fù)債率屬長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。

　　對

　　錯

　　14、在國際上銀行一般要求流動比率在200%以上。

　　對

　　錯

　　15、對于房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要表現(xiàn)為項目的開發(fā)利潤。(2012年真題)

　　對

　　錯

　　16、不行動原則意味著投資者將放棄投資機會，保持資金可以隨時投資。

　　對

　　錯

　　四、計算題

　　1、甲公司花4.3億元購買了一幢寫字樓用于出租經(jīng)營。該公司自有資金投入為購買價格的 60%，其余為年利率7.5%、期限20年、按年等額還款的抵押貸款。該寫字樓可出租面積為36000┫，前兩年的租金均為150元/(┫?月)，以后租金每年遞增5%。另有地下停車位310個，租金為500元/(個?月)。寫字樓與停車位的空置和收租損失為潛在毛租金收入的10%，包括營業(yè)稅和房產(chǎn)稅在內(nèi)的運營費用為潛在毛租金收入的30%。建筑物采用直線折舊，年折舊額為600萬元，土地使用權(quán)等無形資產(chǎn)年攤銷額為800萬元，其他設(shè)備的年折舊額為 200萬元。請計算該項目第5年的稅前現(xiàn)金回報率和償債備付率。(2012年真題)

　　2、某開發(fā)商取得一房地產(chǎn)項目總占地面積42000┫，規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000┫，總建筑面積297000┫。已知樓面地價1280元/┫，建造成本為4500元/┫(包括勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費和開發(fā)期間稅費等其他費用)，其他工程費為建造成本的10%，管理費用為土地成本、建造成本及其他工程費之和的8%，貸款利率為17%，銷售費用、銷售稅費分別為總銷售收入的3.5%、5.48%;項目的平均售價為18000元/┫，可銷售面積比例為 95%;項目開發(fā)經(jīng)營期為3年，購買土地使用權(quán)后即開工建設(shè)，地價款和土地管理費在開發(fā)初期一次性投入，建造成本、其他工程費、建設(shè)期管理費用和銷售費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，試求該項目的開發(fā)商成本利潤率。

　　3、某公司購買了一棟寫字樓用于出租經(jīng)營，價格為2500萬元。第1年投入裝修費用 200萬元，并可獲凈租金收入400萬元，從第2年開始，每年租金收入為500萬元，并以5%的速度遞增，該公司于第10年末將該樓轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)售收入為 3500萬元，如果當(dāng)前房地產(chǎn)市場上寫字樓物業(yè)的投資收益率為20%，試計算該投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該投資項目的可行性。

　　4、一房地產(chǎn)開發(fā)商購買了一宗建筑面積為2000┫的熟地50年的使用權(quán)，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，準(zhǔn)備采用“滾動開發(fā)”的方式。該開發(fā)商的初始資本金為300萬元，項目總投資為1000萬元。第1年項目投資為600萬元，其中資本金200萬元，銀行貸款為400萬元，利率為10%，期限為2 年，按年單利計息，期末1次還清本息。第1年該辦公樓預(yù)售了400┫，預(yù)售均價為8000元/┫。第2年項目投資400萬元，全部以自有資金的形式投入。第2年該辦公樓預(yù)售了600┫，預(yù)售均價為7800元/┫。項目竣工時，開發(fā)商決定將未銷售出去的1000┫改為出租經(jīng)營。假設(shè)該辦公樓在出租經(jīng)營期間，前3年的出租率分別為60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假設(shè)在整個經(jīng)營期內(nèi)月租金不變，出租經(jīng)營期間的運營成本為毛租金收入的 30%。若開發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為16%，該辦公樓的最低月租金為多少?(假設(shè)投資發(fā)生在年初，收入和運營成本均發(fā)生在年末)

　　五、單項選擇題答案

　　1、【正確答案】B

　　【答案解析】生產(chǎn)成本加上相應(yīng)的銷售費用稱為產(chǎn)品的銷售成本，亦稱完全成本。參見教材P171。

　　【該題針對“資金等效值與復(fù)利計算,效益和費用識別”知識點進行考核】

　　2、【正確答案】B

　　【答案解析】期間費用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的銷售費用、管理費用和財務(wù)費。參見教材P173。

　　【該題針對“資金等效值與復(fù)利計算,效益和費用識別”知識點進行考核】

　　3、【正確答案】D

　　【答案解析】可供分配利潤=稅后利潤-(法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤)。參見教材P174。

　　【該題針對“資金等效值與復(fù)利計算,效益和費用識別”知識點進行考核】

　　4、【正確答案】A

　　【答案解析】10000×5%×(1+7%+3%)=550(萬元)。城市維護建設(shè)稅和教育費附加是以營業(yè)稅為基數(shù)的。參見教材P175。

　　【該題針對“資金等效值與復(fù)利計算,效益和費用識別”知識點進行考核】

　　5、【正確答案】D

　　【答案解析】房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為銷售收入。參見教材P176。

　　【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

　　6、【正確答案】C

　　【答案解析】投資利潤率屬于靜態(tài)指標(biāo)。參見教材P178。

　　【該題針對“經(jīng)濟評價指標(biāo)”知識點進行考核】

　　7、【正確答案】B

　　【答案解析】出售時的開發(fā)經(jīng)營期為開發(fā)期和銷售期之和。開發(fā)期是從購買土地使用權(quán)開始到項目竣工驗收的時間周期，包括前期和建造期;銷售期是從正式銷售(含預(yù)售)開始到銷售完畢的時間周期。參見教材P180。

　　【該題針對“動態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算”知識點進行考核】

　　8、【正確答案】A

　　【答案解析】財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目盈利性的基本指標(biāo)。參見教材P181。

　　【該題針對“動態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算”知識點進行考核】

　　9、【正確答案】C

　　【答案解析】FIRR=11%+170÷(170+87)×(12%-11%)=11.66%參見教材P182。

　　【該題針對“動態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算”知識點進行考核】

　　10、【正確答案】C

　　【答案解析】財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明項目的獲利能力超過了基準(zhǔn)收益率的要求。參見教材P182。

　　【該題針對“動態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算”知識點進行考核】

　　11、【正確答案】D

　　【答案解析】用公式(I+Ra)=(I+Rr)(I+Rd)，(I+18%)=(I+Rr)(I+5%)求出Rr=12.3%。參見教材P186。

　　【該題針對“動態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算”知識點進行考核】

　　12、【正確答案】B

　　【答案解析】動態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標(biāo)、參見教材P187。

　　【該題針對“動態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算”知識點進行考核】

　　13、【正確答案】D

　　【答案解析】成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率，不是年成本利潤率。參見教材P189。

　　【該題針對“靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算”知識點進行考核】

　　14、【正確答案】D

　　【答案解析】資本金利潤率=年利潤總額或年平均利潤總額/資本金=700/2000=35%。參見教材P199。

　　【該題針對“靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算”知識點進行考核】

　　15、【正確答案】A

　　【答案解析】假設(shè)甲抵押貸款X，則乙抵押貸款額=(30÷15)×X=2X，甲現(xiàn)金回報率=(30-15)÷(100-X)=15÷(100-X)，乙=(50-30)÷(200-2X)=10÷(100-X)，甲、乙現(xiàn)金回報率的分母相同，甲分子大，因此甲>乙。參見教材P200。

　　【該題針對“靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算”知識點進行考核】

　　16、【正確答案】B

　　【答案解析】參見教材P200。

　　【該題針對“靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算”知識點進行考核】

　　17、【正確答案】C

　　【答案解析】每年應(yīng)計利息=(年初借款本息累計+本年借款額/2)×貸款利率。參見教材P201。

　　【該題針對“清償能力指標(biāo)及其計算”知識點進行考核】

　　18、【正確答案】B

　　【答案解析】用等額序列現(xiàn)值系數(shù)公式求出當(dāng)期應(yīng)還本付息資本，再代入償債備付率公式即可。參見教材P202。

　　【該題針對“清償能力指標(biāo)及其計算”知識點進行考核】

　　19、【正確答案】B

　　【答案解析】先算出當(dāng)期應(yīng)還本付息資金A，A=60×12%÷[1-(1+12%)-10]=10.62(萬元)，再代入上式可得30÷10.62=2.83。參見教材P203。

　　【該題針對“清償能力指標(biāo)及其計算”知識點進行考核】

　　20、【正確答案】D

　　【答案解析】參見教材P202。

　　【該題針對“清償能力指標(biāo)及其計算”知識點進行考核】

　　21、【正確答案】C

　　【答案解析】資產(chǎn)負(fù)債率是反映企業(yè)或項目各年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能力的指標(biāo)。參見教材P204。

　　【該題針對“清償能力指標(biāo)及其計算”知識點進行考核】

　　22、【正確答案】B

　　【答案解析】流動比率=流動資產(chǎn)總額/流動負(fù)債總額=6000/8000=75%。參見教材P204。

　　【該題針對“清償能力指標(biāo)及其計算”知識點進行考核】

　　23、【正確答案】A

　　【答案解析】房地產(chǎn)開發(fā)項目的速動比率不會高于100%。參見教材P205。

　　【該題針對“清償能力指標(biāo)及其計算”知識點進行考核】

　　24、【正確答案】D

　　【答案解析】參見教材P206。

　　【該題針對“房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟比選”知識點進行考核】

　　25、【正確答案】C

　　【答案解析】在對互斥方案進行比較選擇的過程中，需要遵循的準(zhǔn)則有：備選方案差異原則、最低可接受收益率原則和不行動原則。參見教材P207。

　　【該題針對“房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟比選”知識點進行考核】

　　六、多項選擇題答案

　　1、【正確答案】CD

　　【答案解析】參見教材P173。

　　【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

　　2、【正確答案】BCD

　　【答案解析】參見教材P173。

　　【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

　　3、【正確答案】BDE

　　【答案解析】參見教材P176。

　　【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

　　4、【正確答案】ABCD

　　【答案解析】參見教材P178。

　　【該題針對“經(jīng)濟評價指標(biāo)”知識點進行考核】

　　5、【正確答案】ABCE

　　【答案解析】參見教材P178。

　　【該題針對“經(jīng)濟評價指標(biāo)”知識點進行考核】

　　6、【正確答案】DE

　　【答案解析】參見教材P181-186。

　　【該題針對“動態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算”知識點進行考核】

　　7、【正確答案】CDE

　　【答案解析】CE是清償能力指標(biāo)，非盈利能力指標(biāo)。D是動態(tài)盈利能力指標(biāo)。參見教材P188。

　　【該題針對“動態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算”知識點進行考核】

　　8、【正確答案】AC

　　【答案解析】投資利潤率=年利潤總額或年平均利潤總額/項目總投資=[150x(1-40%)-150×10%]/(400+50)=16.67%;資本金利潤率=年利潤總額或年平均利潤總額/資本金=[150×(1-40%)-150×10%]/240=31.25%。參見教材P199。

　　【該題針對“靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算”知識點進行考核】

　　9、【正確答案】ABDE

　　【答案解析】參見教材P203。

　　【該題針對“清償能力指標(biāo)及其計算”知識點進行考核】

　　10、【正確答案】ACD

　　【答案解析】在對互斥方案進行比較選擇的過程中，通常要遵循三個決策準(zhǔn)則。這些準(zhǔn)則是：備選方案差異原則、最低可接受收益率原則和不行動原則。參見教材P207。

　　【該題針對“房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟比選”知識點進行考核】

　　三、判斷題答案

　　1、【正確答案】錯

　　【答案解析】對于開發(fā)銷售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設(shè)投資大部分形成了建筑物或構(gòu)筑物等以固定資產(chǎn)形式存在的開發(fā)產(chǎn)品。參見教材P171。

　　【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

　　2、【正確答案】錯

　　【答案解析】參見教材P171。

　　【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

　　3、【正確答案】對

　　【答案解析】參見教材P172。

　　【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

　　4、【正確答案】對

　　【答案解析】參見教材P173。

　　【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

　　5、【正確答案】錯

　　【答案解析】兩稅一費指的是營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加。參見教材P174。

　　【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

　　6、【正確答案】對

　　【答案解析】參見教材P175。

　　【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

　　7、【正確答案】對

　　【答案解析】參見教材P177。

　　【該題針對“經(jīng)濟評價指標(biāo)”知識點進行考核】

　　8、【正確答案】錯

　　【答案解析】房地產(chǎn)開發(fā)投資項目經(jīng)濟評價的靜態(tài)指標(biāo)有成本利潤率、投資利潤率、銷售利潤率和靜態(tài)投資回收期。參見教材P178。

　　【該題針對“經(jīng)濟評價指標(biāo)”知識點進行考核】

　　9、【正確答案】錯

　　【答案解析】財務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是在項目壽命期內(nèi)項目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回。參見教材P182。

　　【該題針對“動態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算”知識點進行考核】

　　10、【正確答案】錯

　　【答案解析】參見教材P188。

　　【該題針對“動態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算”知識點進行考核】

　　11、【正確答案】對

　　【答案解析】參見教材P192。

　　【該題針對“靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算”知識點進行考核】

　　12、【正確答案】錯

　　【答案解析】參見教材P199。

　　【該題針對“靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算”知識點進行考核】

　　13、【正確答案】對

　　【答案解析】資產(chǎn)負(fù)債率屬于長期償債能力指標(biāo)。參見教材P204。

　　【該題針對“清償能力指標(biāo)及其計算”知識點進行考核】

　　14、【正確答案】對

　　【答案解析】參見教材P205。

　　【該題針對“清償能力指標(biāo)及其計算”知識點進行考核】

　　15、【正確答案】錯

　　【答案解析】房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，而其投資回報則主要表現(xiàn)為開發(fā)利潤。參見教材P177。

　　【該題針對“清償能力指標(biāo)及其計算”知識點進行考核】

　　16、【正確答案】對

　　【答案解析】參見教材P208。

　　【該題針對“房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟比選”知識點進行考核】

　　四、計算題答案

　　1、【正確答案】

　　【答案解析】

　　【該題針對“房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟比選”知識點進行考核】

　　2、【正確答案】(1)項目總開發(fā)價值：

　?、倌靠備N售收入：297000×95%×18000=507870(萬元)

　?、阡N售稅費：507870×5.48%=27831.276(萬元)

　?、垌椖靠傞_發(fā)價值：507870-27831.276=480038.724(萬元)

　　(2)項目總開發(fā)成本：

　　①土地成本：297000×1280=38016(萬元)

　?、诮ㄔ斐杀荆?97000×4500=133650(萬元)

　?、燮渌こ藤M：133650×10%=13365(萬元)

　?、芄芾碣M：

　　a.土地管理費：38016×8%=3041.28(萬元)

　　b.建設(shè)期管理費：(133650+13365)×8%=11761.2(萬元)

　　C.管理費合計：14802.48萬元

　?、蒌N售費用：507870×3.5%=17775.45萬元

　　⑥財務(wù)費用：

　　a.土地費用和土地管理費利息：(38016+3041.28)×[(1+17%)3-1]=24700.593(萬元)

　　b.建造費用/其他工程費/建設(shè)期管理費用/銷售費用利息：(133650+13365+11761.2+17775.45)×[(1+17%)3/2-1]=46883.025(萬元)

　　C.財務(wù)費用總計：71583.618萬元

　?、唔椖块_發(fā)總成本：

　　38016+133650+13365+14802.48+17775.45+71583.618=289192.548(萬元)

　　(3)項目開發(fā)利潤：480038.724-289192.548=190846.176(萬元)

　　(4)開發(fā)成本利潤率：190846.176/289192.548=65.99%

　　【答案解析】

　　【該題針對“房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟比選”知識點進行考核】

　　3、【正確答案】目前房地產(chǎn)市場上寫字樓物業(yè)的投資收益率可視為目標(biāo)收益率或基準(zhǔn)收益率ic。

　　計算項目財務(wù)凈現(xiàn)值：

　　計算財務(wù)內(nèi)部收益率：

　　當(dāng)i1=21%時，NPV1=47.58(萬元)

　　當(dāng)i2=22%時，NPV2=-70.75(萬元)

　　該項目財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV=174.55>0。財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR=21.40%>20%，因此該項目是可行的。

　　【答案解析】

　　【該題針對“房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟比選”知識點進行考核】

　　4、【正確答案】(1)設(shè)月最低租金為A元

　　第1年：年初支出200萬元;年末收入400×8000=320(萬元)

　　第2年：年初支出400萬元;年末收入600×7800=468(萬元)

　　年末支出本息和：P×i×n+P=400×10%×2+400=480(萬元)

　　第3年末：凈經(jīng)營收入=1000×A×60%×(1-30%)×12=5040A

　　第4年末：凈經(jīng)營收入=1000×A×70%×(1-30%)×12=5880A

　　第5年末：凈經(jīng)營收入=1000×A×80%×(1-30%)×12=6720A

　　第6-50年末：凈經(jīng)營收入=1000×A×90%×(1-30%)×12=7560A

　　(2)凈現(xiàn)值=0可求最低月租金水平：

　　，iC=16%，則：0=[-200-(400-320)÷(1+16%)-(480-468)÷(1+16%)2]×10000+5040A÷ (1+16%)3+5880A÷(1+16%)4+6720A÷(1+16%)5+7560A÷16%×[1-1÷(1+16%)45]÷ (1+16%)5

　　則：A=86.45(元/┫)

　　【答案解析】

　　【該題針對“房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟比選”知識點進行考核】