第一節(jié) 居住房地產(chǎn)的估價

　　二、影響居住房地產(chǎn)價格的因素

　　眾所周知，不同城市、城市中不同位置、不同類型、不同使用年限的居住房地產(chǎn)在價格上存在較大差異，因此要準(zhǔn)確、客觀評估估價對象的價格水平，估價人員必須熟悉哪些因素對住宅的價格產(chǎn)生影響，在實地查看時必須把握好這些因素。影響居住房地產(chǎn)價格的因素很多，既包括城市經(jīng)濟發(fā)展水平、城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策與導(dǎo)向、住宅市場供求狀況等宏觀因素，也包括住宅的區(qū)位狀況、實物狀況等微觀因素。但就同一城市而言，影響住宅價格的宏觀因素基本一致，因此估價主要應(yīng)關(guān)注住宅的區(qū)位狀況和實物狀況對住宅價格的影響。

　　(一)影響居住房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

　　1.交通條件

　　交通條件對于不同類型的房地產(chǎn)含義不同，對于居住房地產(chǎn)而言，交通條件主要指城市公共交通的通達程度，如估價對象附近是否有通行的公共汽車、電車、地鐵、輕軌。特別是隨著城市規(guī)模的不斷擴大、人口的增多、交通堵塞越來越嚴(yán)重的大城市，住宅附近是否擁有地鐵，對其價格的影響很大。

　　2.生活服務(wù)設(shè)施

　　生活是否方便取決于居住周邊是否具有比較完善的生活服務(wù)設(shè)施;因而對住宅的價格產(chǎn)生較大影響。住宅周邊的生活服務(wù)設(shè)施主要包括商店、超市、菜市場、銀行、郵局等。

　　3.教育配套設(shè)施

　　教育配套設(shè)施是影響居住房地產(chǎn)價格的主要因素之一，教育配套設(shè)施對住宅價格的影響一方面體現(xiàn)在住宅周邊是否有中、小學(xué)和幼兒園、托兒所，而另一方面體現(xiàn)在住宅附近是否有名校，住宅周邊有名校的，其價格會因名校效應(yīng)而明顯高于其他區(qū)域住宅。因此在考察估價對象教育配套設(shè)施時，是否有名校應(yīng)該是實地查看的重要內(nèi)容之一。

　　4.環(huán)境質(zhì)量

　　環(huán)境質(zhì)量的好壞越來越成為影響住宅價格的重要因素，特別是高檔住宅。環(huán)境質(zhì)量主要包括綠化環(huán)境、自然景觀、空氣質(zhì)量、噪聲程度、衛(wèi)生條件等。

　　(二)影響居住房地產(chǎn)價格的主要實物狀況

　　1.建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級

　　建筑結(jié)構(gòu)的不同直接影響建筑的工程造價，即建筑成本，從而影響住宅的價格。住宅建筑結(jié)構(gòu)主要分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等。建筑的高度、每一層的層高的不同也會影響建筑工程造價，高層住宅的建造成本會高于多層住宅。

　　2.設(shè)施與設(shè)備

　　住宅的供水、排水、供電、供氣設(shè)施的完善程度，小區(qū)智能化程度，通訊、網(wǎng)絡(luò)等線路的完備程度，公用電梯的設(shè)置及質(zhì)量等都會對住宅價格產(chǎn)生影響。

　　3.建筑質(zhì)量

　　建筑質(zhì)量、保溫或隔熱設(shè)施、防水防滲漏措施等是否符合標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量等級。

　　4.裝修

　　對于新建住宅而言，住宅是否有裝修、裝修程度如何對其價格會產(chǎn)生較大的影響。一般情況下，可根據(jù)住宅的裝修狀況將住宅分為毛坯房、粗裝修房、普通裝修房、精裝修房、豪華裝修房，它們之間的價格差異很大，如近年來在北京、上海、廣州等大城市，出現(xiàn)了光裝修費就高達每平方米幾千元的住房，即該類住房的裝修成本就基本相當(dāng)于普通住房的價格水平。然而對二手住宅而言，住宅是否有裝修、裝修程度如何對其價格的影響程度遠沒有一手房大，因為存在裝修的折舊問題。

　　5.朝向與樓層

　　朝向除了考慮采光、通風(fēng)等因素外，還有一個重要的因素是景觀。當(dāng)住宅四周的景觀都基本一致，通常東南朝向的住宅會優(yōu)于其他朝向，價格最高，而西北期向最差，價格最低。但當(dāng)住宅四周的景觀差異非常大時，景觀對住宅價格的影響就非常大，如當(dāng)住宅北向面對的是美麗的海景、江景、山景、公園等，北向的住宅價格就會比同樓層的南向住宅高，而且甚至?xí)吆芏唷?/P>

　　不同樓層住宅之間的價格差異取決于建筑的高度、是否有電梯。多層無電梯住宅的最優(yōu)樓層是高低適中的樓層，例如7層住宅的最佳樓層是4、5層，其價格最高。而高層住宅由于普遍裝有電梯，樓層越高，景觀及空氣質(zhì)量等越好，因此價格越高。