三、居住房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　　居住房地產(chǎn)的估價(jià)可以選擇市場(chǎng)法、成本法、收益法等。

　　(一)市場(chǎng)法

　　由于居住房地產(chǎn)交易較頻繁、交易量較大，很容易獲取交易實(shí)例，因此市場(chǎng)法是居住房地產(chǎn)估價(jià)最常用的方法，主要用于各種類(lèi)型的商品房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)讓價(jià)格、抵押價(jià)格、拆遷補(bǔ)償價(jià)格等的評(píng)估，也可用于為商品房預(yù)售價(jià)格定位而進(jìn)行的估價(jià)。

　　(二)成本法

　　成本法也常用于居住房地產(chǎn)的估價(jià)，在居住房地產(chǎn)的抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，出于安全、保守的考慮常會(huì)用到成本法，此外居住房地產(chǎn)的拆遷估價(jià)以及在建工程的估價(jià)往往也會(huì)采用成本法。

　　(三)收益法

　　采用收益法對(duì)居住房地產(chǎn)估價(jià)相對(duì)較少，主要用于出租型公寓等居住房地產(chǎn)。

　　四、居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　由于居住房地產(chǎn)的自用性、社會(huì)保障性、交易規(guī)模小但市場(chǎng)交易量大等特征，因此對(duì)住宅房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)非常普遍。委托人一般主要基于了解住宅的市場(chǎng)價(jià)值、抵押價(jià)值、租賃價(jià)值、拆遷補(bǔ)償價(jià)值等目的而委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。居住房地產(chǎn)估價(jià)既有單套或幾套的零散評(píng)估，也有整體的評(píng)估，由于居住房地產(chǎn)具有產(chǎn)權(quán)多樣性、產(chǎn)品多樣性的特點(diǎn)，因此估價(jià)人員在對(duì)居住房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)充分了解和分析估價(jià)對(duì)象的基本事項(xiàng)，遵循相應(yīng)的估價(jià)技術(shù)路線，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。

　　(一)商品房估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　商品房由于市場(chǎng)交易實(shí)例比較容易獲取，因此常采用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。在實(shí)際估價(jià)業(yè)務(wù)中，商品房個(gè)體即零散的單套住宅的估價(jià)情況比較多，如住宅的抵押、轉(zhuǎn)讓估價(jià)，單套商品房的估價(jià)技術(shù)路線比較簡(jiǎn)單，因?yàn)閱翁咨唐贩康慕灰讓?shí)例很多，可直接通過(guò)對(duì)交易實(shí)例的修正測(cè)算出待估對(duì)象的價(jià)格。在涉及商品住宅拆遷、商品房預(yù)售定價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，常常會(huì)遇到商品房的整體估價(jià)，即整幢或數(shù)幢商品房估價(jià)。由于整幢商品房的成交個(gè)案很少，交易實(shí)例的選擇范圍很小，甚至可能找不到合適的可比實(shí)例，其估價(jià)技術(shù)路線相對(duì)比較復(fù)雜，通常采用從個(gè)體到整體的估價(jià)思路來(lái)解決，即選擇某一基準(zhǔn)層的某套住宅作為待估對(duì)象，選取與待估對(duì)象類(lèi)似的成交實(shí)例，利用市場(chǎng)法修正測(cè)算出該套住宅的價(jià)格，然后采用類(lèi)比法，經(jīng)過(guò)樓層、朝向、景觀、成交建筑面積、戶(hù)型等的修正，得出各層、各幢商品住宅的價(jià)格。

　　(二)房改房、經(jīng)濟(jì)適用房估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　房改房、經(jīng)濟(jì)適用房估價(jià)的技術(shù)路線與商品房相類(lèi)似，不同的一點(diǎn)是要考慮土地出讓金或土地收益的扣除問(wèn)題。利用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，先估算估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應(yīng)向政府繳納的土地使用權(quán)出讓金或土地收益。利用成本法估價(jià)時(shí)，應(yīng)評(píng)估估價(jià)對(duì)象不含土地出讓金下的房屋重新購(gòu)建價(jià)格。