點(diǎn)擊查看：2014年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》模擬卷及答案一

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1.從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險涉及變動和可能性，變動又可用標(biāo)準(zhǔn)差來表示，一般來說，標(biāo)準(zhǔn)差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險就(　　)。

　　A.越大

　　B.越小

　　C.不存在

　　D.分散

　　2.不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價值(　　)。

　　A.下降

　　B.上升

　　C.不變

　　D.不能確定

　　3.下列風(fēng)險中，屬于個別風(fēng)險的是(　　)。

　　A.購買力風(fēng)險

　　B.市場供求風(fēng)險

　　C.政策風(fēng)險

　　D.比較風(fēng)險

　　4.已知兩稅一費(fèi)的稅、費(fèi)率分別為營業(yè)稅5%、城市維護(hù)建設(shè)稅7%、教育費(fèi)附加3%，若銷售收入為1000萬元，則應(yīng)繳納兩稅一費(fèi)的總額為(　　)萬元。

　　A.55.0

　　B.85.6

　　C.150.0

　　D.123.6

　　5.某家庭購買一套面積為100m2的商品住宅，單價為5000元/m2，首付款為房價的30%，其余通過申請公積金和商業(yè)組合貸款支付，已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為4%和7%，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為10萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為(　　)元。

　　A.1002.45

　　B.1012.45

　　C.1027.42

　　D.1037.45

　　6.根據(jù)(　　)的不同，可將房地產(chǎn)市場劃分為銷售市場、租賃市場、抵押市場和保險市場。

　　A.房地產(chǎn)交易方式

　　B.房地產(chǎn)交易順序

　　C.房地產(chǎn)交易目的

　　D.房地產(chǎn)類型

　　7.指針對某一物業(yè)類型，分析其市場內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系;并從市場發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，判斷供給檔次和需求水平之間是否處于錯位的狀態(tài)的是(　　)。

　　A.房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

　　B.房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)

　　C.房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)

　　D.房地產(chǎn)總量結(jié)構(gòu)

　　8.當(dāng)房地產(chǎn)市場上需求增長趕不上供給增長的速度，出現(xiàn)了空置率上升、物業(yè)價格和租金下降的情況是指(　　)。

　　A.房地產(chǎn)泡沫

　　B.房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)

　　C.房地產(chǎn)適度經(jīng)營

　　D.房地產(chǎn)過剩

　　9.當(dāng)完成市場分析和其他前期研究工作并進(jìn)行了項(xiàng)目評估之后，就要進(jìn)入實(shí)施過程，而實(shí)施過程的第一步就是(　　)。

　　A.確定建設(shè)施工的各種圖紙準(zhǔn)備就緒

　　B.完成全體工作人員的篩選工作

　　C.獲取土地使用權(quán)

　　D.明確各工作人員及施工階段應(yīng)發(fā)放的工資

　　10.當(dāng)物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近時，如果定價比市場領(lǐng)導(dǎo)者定價稍低或低得較多，則認(rèn)為該開發(fā)商采用了(　　)。

　　A.領(lǐng)導(dǎo)定價法

　　B.隨行就市定價法

　　C.目標(biāo)定價法

　　D.挑戰(zhàn)定價法

　　11.所有消費(fèi)者具有大致相同偏好的市場細(xì)分模式是(　　)。

　　A.同質(zhì)偏好

　　B.分散偏好

　　C.集群偏好

　　D.自然細(xì)分市場

　　12.在目標(biāo)市場的選擇模式中，企業(yè)同時向幾個細(xì)分市場銷售一種產(chǎn)品，屬于(　　)。

　　A.選擇專業(yè)化

　　B.單一市場集中化

　　C.市場專業(yè)化

　　D.產(chǎn)品專業(yè)化

　　13.在復(fù)雜購買行為中，購買者的決策過程由(　　)階段構(gòu)成。

　　A.引起需要→評價方案→收集信息→決定購買→買后行為

　　B.收集信息→評價方案→引起需要→決定購買→買后行為

　　C.收集信息→引起需要→評價方案→決定購買→買后行為

　　D.引起需要→收集信息→評價方案→決定購買→買后行為

　　14.下列市場調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是(　　)。

　　A.消費(fèi)者行為調(diào)查

　　B.市場營銷因素調(diào)查

　　C.競爭情況調(diào)查

　　D.市場需求容量調(diào)查

　　15.在房地產(chǎn)市場自然周期的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場中的空置與合理空置率的關(guān)系是(　　)。

　　A.空置率=合理空置率

　　B.空置率<合理空置率

　　C.空置率>合理空置率

　　D.不能判斷

　　16.銀行為某人提供期限為10年，年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2%的個人住房抵押貸款。若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還款額是(　　)元。

　　A.1005.56

　　B.1010.56

　　C.1110.56

　　D.1115.56

　　17.已知某筆貸款年利率為12%，按季度計息，則該筆貸款的實(shí)際年利率是(　　)。

　　A.12.35%

　　B.12.55%

　　C.12.68%

　　D.12.93%

　　18.某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款。已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5%，則購房者的首次還款額是(　　)元。

　　A.2040.8

　　B.3451.83

　　C.5089.1

　　D.6666.7

　　19.下列選項(xiàng)中，(　　)更能反映房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的真實(shí)經(jīng)濟(jì)效果。

　　A.開發(fā)工作量

　　B.經(jīng)營利潤

　　C.經(jīng)營收入

　　D.投資數(shù)額

　　20.已知某投資項(xiàng)目折現(xiàn)率為11%時，凈現(xiàn)值為1700萬元;折現(xiàn)率為12%時，凈現(xiàn)值為-870萬元。則該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率是(　　)。

　　A.11.12%

　　B.11.36%

　　C.11.66%

　　D.12.95%

　　21.房地產(chǎn)項(xiàng)目的I臨界點(diǎn)分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到(　　)的極限值。

　　A.允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)

　　B.最大費(fèi)用

　　C.利潤為零

　　D.最大利潤

　　22.以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法是(　　)。

　　A.單元估算法

　　B.單位指標(biāo)估算法

　　C.工程量近似匡算法

　　D.概算指標(biāo)估算法

　　23.某市去年住宅的實(shí)際銷售量為500×104 m2，預(yù)測銷售量為450×104 m2，平滑指數(shù)為0.8，則利用指數(shù)平滑法預(yù)測的今年的住宅銷售量是(　　)×104 m2。

　　A.475

　　B.600

　　C.450

　　D.490

　　24.財務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(　　)內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。

　　A.動態(tài)投資回收期

　　B.項(xiàng)目壽命期

　　C.計算期

　　D.開發(fā)期

　　25.初步可行性研究階段投資估算的精確度可達(dá)(　　)，所需費(fèi)用約占總投資的0.25%～1.5%。

　　A.±5%

　　B.±10%

　　C.±20%

　　D.±30%

　　26.不屬于風(fēng)險估計與評價常用的方法是(　　)。

　　A.調(diào)查和老師打分法

　　B.解析方法

　　C.概率估算法

　　D.蒙特卡洛模擬法

　　27.投資機(jī)會研究相當(dāng)粗略、主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細(xì)的分析，該階段投資估算的精度為(　　)。

　　A.±10%

　　B.±20%

　　C.±30%

　　D.±40%

　　28.不屬于在可行性研究中規(guī)劃設(shè)計方案選擇的是(　　)。

　　A.市政規(guī)劃方案選擇

　　B.項(xiàng)目構(gòu)成及平面設(shè)計

　　C.建筑規(guī)劃方案選擇

　　D.市場調(diào)查分析

　　29.取得開發(fā)項(xiàng)目用地所發(fā)生的費(fèi)用為(　　)。

　　A.用地使用費(fèi)

　　B.土地費(fèi)用

　　C.土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)

　　D.土地租用費(fèi)

　　30.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤不足彌補(bǔ)的，可以在(　　)年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。

　　A.2

　　B.3

　　C.4

　　D.5

　　31.估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入，首先要制定切實(shí)可行的(　　)。

　　A.使用計劃

　　B.出租計劃

　　C.銷售計劃

　　D.租售計劃

　　32.市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低，主要取決于(　　)。

　　A.業(yè)主希望的投資回報率

　　B.承租人愿意承擔(dān)的費(fèi)用

　　C.承租人的承受能力

　　D.同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系

　　33.王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積波及系數(shù)計算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積30 m2，外墻面積6 m2，單元問分隔墻面積8 m2，公攤面積3 m2。那么，可出租面積應(yīng)為(　　) m2。

　　A.33

　　B.40

　　C.43

　　D.47

　　34.在房地產(chǎn)定價方法中，名牌策略屬于(　　)。

　　A.成本加成定價法

　　B.目標(biāo)定價法

　　C.認(rèn)知價值定價法

　　D.領(lǐng)導(dǎo)定價法

　　35.某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬元，年租金收入為600萬元，則該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為(　　)萬元。

　　A.42.0

　　B.50.4

　　C.60.0

　　D.72.0

　　參考答案：

　　1-10BADAB ABBCD 11-20ADDBB DBBCC

　　21-30ABDBD CCDBD 31-35DDCDD