一、單項(xiàng)選擇題

　　1.房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)中，物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用而帶來的風(fēng)險(xiǎn)是指(　　)。

　　A.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

　　B.未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

　　C.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

　　D.持有期風(fēng)險(xiǎn)

　　2.開發(fā)商投資收益率是指開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到正常盈利年份時(shí)，項(xiàng)目年凈收益與項(xiàng)目(　　)之比。

　　A.投資的資本價(jià)值

　　B.總開發(fā)成本

　　C.總開發(fā)價(jià)值

　　D.總投資額

　　3.某綜合樓總建筑面積為10000m2;其中可出售的居住建筑面積為7000m2，可出租的商業(yè)建筑面積為1500m2，剩余建筑面積為附屬設(shè)備等用房。該綜合樓的有效面積系數(shù)為(　　)。

　　A.80%

　　B.90%

　　C.85%

　　D.95%

　　4.我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)最終主要轉(zhuǎn)移在(　　)身上。

　　A.開發(fā)商

　　B.銀行

　　C.購房者

　　D.都是

　　5.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)特性的表述中，說房地產(chǎn)市場(chǎng)具有(　　)是不正確的。

　　A.供給非同質(zhì)性

　　B.需求多樣性

　　C.競(jìng)爭(zhēng)充分性

　　D.交易復(fù)雜性

　　6.產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的主要誘因是(　　)。

　　A.土地稀缺

　　B.城市化進(jìn)程快

　　C.競(jìng)爭(zhēng)充分性

　　D.交易復(fù)雜性

　　7.房地產(chǎn)投資決策分析主要包括(　　)和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)兩個(gè)部分。

　　A.價(jià)格分析

　　B.市場(chǎng)分析

　　C.產(chǎn)品分析

　　D.成本分析

　　8.開發(fā)商在申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證時(shí)，若建設(shè)工期超過一年，則其到位資金原則上不得少于工程合同的(　　)。

　　A.20%

　　B.30%

　　C.40%

　　D.50%

　　9.由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的(　　)，主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。

　　A.選址規(guī)劃意見通知書

　　B.規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書

　　C.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

　　D.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

　　10.房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費(fèi)者對(duì)物業(yè)品牌的認(rèn)知價(jià)值來制定價(jià)格的方法，屬于(　　)。

　　A.成本導(dǎo)向定價(jià)法

　　B.購買者導(dǎo)向定價(jià)法

　　C.競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法

　　D.市場(chǎng)導(dǎo)向定價(jià)法

　　編輯推薦：

　　11.橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法在工程管理中常常作為(　　)的方法。

　　A.質(zhì)量控制

　　B.進(jìn)度控制

　　C.合同管理

　　D.成本控制

　　12.在市場(chǎng)細(xì)分的(　　)階段中，市場(chǎng)營(yíng)銷人員要進(jìn)行探討性面訪，主要是集中力量掌握消費(fèi)者的消費(fèi)動(dòng)機(jī)、態(tài)度和行為。

　　A.目標(biāo)確定

　　B.調(diào)查

　　C.分析

　　D.歸納總結(jié)

　　13.計(jì)量估價(jià)合同是以(　　)和單價(jià)表為計(jì)算報(bào)價(jià)依據(jù)的合同。

　　A.總工程量

　　B.實(shí)測(cè)工程量

　　C.工程量清單

　　D.最終工程量

　　14.不屬于影響消費(fèi)者購買因素的是(　　)。

　　A.經(jīng)濟(jì)因素

　　B.社會(huì)因素

　　C.個(gè)人因素

　　D.理性因素

　　15.某投資商欲進(jìn)行寫字樓置業(yè)投資，其目標(biāo)收益率為12%，當(dāng)前整個(gè)市場(chǎng)的平均收益率為15%，國(guó)家債券的收益率為3.5%。此時(shí)，該地區(qū)寫字樓市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)是(　　)。

　　A.0.57

　　B.0.74

　　C.0.80

　　D.1.04

　　16.張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項(xiàng)成本費(fèi)用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元。則張某的這項(xiàng)投資在第4年的利息備付率是(　　)。

　　A.1.07

　　B.1.47

　　C.2.07

　　D.3.33

　　17.某購房人為購買住房申請(qǐng)了住房抵押貸款20萬元，年貸款利率為12%，如果他今后10年內(nèi)按月等額償還此項(xiàng)貸款，若其總收入的30%可以用于住房支出，則他的月收入額需達(dá)到(　　)元才有足夠的償還能力。

　　A.9876.35

　　B.9564.72

　　C.9421.67

　　D.9375.81

　　18.某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為0.5%，通常稱為“年利率6%、每月計(jì)息一次”，即“名義利率”。當(dāng)按單利息計(jì)算時(shí)，名義利率和實(shí)際利率是一致的，按復(fù)利計(jì)息時(shí)它們的關(guān)系為(　　)。

　　A.相等

　　B.不相等

　　C.可能會(huì)相等

　　D.不能確定

　　19.某開發(fā)項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率為80%，開發(fā)周期為4年，則該項(xiàng)目的年成本利潤(rùn)率(　　)。

　　A.等于20%

　　B.大于等于20%

　　C.小于20%

　　D.小于等于20%

　　20.房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本是(　　)。

　　A.經(jīng)營(yíng)成本

　　B.開發(fā)產(chǎn)品成本

　　C.期間費(fèi)用

　　D.開發(fā)項(xiàng)目總投資

　　編輯推薦：

　　21.動(dòng)態(tài)投資回收期與靜態(tài)投資回收期之間的關(guān)系是(　　)。

　　A.動(dòng)態(tài)投資回收期大于靜態(tài)投資回收期

　　B.動(dòng)態(tài)投資回收期等于靜態(tài)投資回收期

　　C.動(dòng)態(tài)投資回收期小于靜態(tài)投資回收期

　　D.動(dòng)態(tài)投資回收期可能大于、等于或小于靜態(tài)投資回收期

　　22.財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)是由于(　　)引起的。

　　A.貸款利率與項(xiàng)目全投資收益率不同

　　B.預(yù)售收入與自有資金收入占總收入比例不同

　　C.預(yù)售收入資金回籠較快

　　D.自有資金投入時(shí)間點(diǎn)的差異

　　23.項(xiàng)目利潤(rùn)為零時(shí)，分析項(xiàng)目成本、售價(jià)或銷售率所處狀態(tài)的方法是(　　)。

　　A.獲利能力分析

　　B.盈虧平衡分析

　　C.市場(chǎng)狀況分析

　　D.定性風(fēng)險(xiǎn)分析

　　24.對(duì)評(píng)估中數(shù)據(jù)估算誤差引起的最終結(jié)果變化進(jìn)行分析的常用方法是(　　)。

　　A.保本點(diǎn)分析

　　B.敏感性分析

　　C.現(xiàn)金流量分析

　　D.統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)分析

　　25.當(dāng)項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè)變量，每個(gè)變量又有多種甚至無限多種取值時(shí)，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的方法一般采用(　　)。

　　A.概率分析

　　B.解析法

　　C.蒙特卡洛法

　　D.杠桿分析法

　　26.市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低，主要取決于(　　)。

　　A.承租人愿意承擔(dān)的費(fèi)用

　　B.承租人的承受能力

　　C.業(yè)主希望的投資回報(bào)率

　　D.同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系

　　27.投資組合是(　　)的一個(gè)有效措施。

　　A.提高投資收益

　　B.提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

　　C.開拓投資領(lǐng)域

　　D.規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)

　　28.估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入，首先要制定切實(shí)可行的(　　)。

　　A.出租計(jì)劃

　　B.銷售計(jì)劃

　　C.使用計(jì)劃

　　D.租售計(jì)劃

　　29.張先生以10萬元的預(yù)付款購買了一套時(shí)價(jià)為100萬元的期房住宅，一年后該住宅交付使用時(shí)，現(xiàn)房?jī)r(jià)格漲到了120萬元，那么，張先生預(yù)付款的收益率為(　　)。

　　A.10%

　　B.20%

　　C.50%

　　D.200%

　　30.建筑物內(nèi)可出租面積與總建筑面積之比稱為(　　)。

　　A.有效面積系數(shù)

　　B.建筑密度

　　C.空置率

　　D.建筑容積率

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　　31.凡綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過(　　)的，即為高風(fēng)險(xiǎn)貸款，對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。

　　A.50%

　　B.60%

　　C.70%

　　D.80%

　　32.不能為金融機(jī)構(gòu)提供建設(shè)貸款擔(dān)保的是(　　)。

　　A.用其他房地產(chǎn)做抵押

　　B.提供質(zhì)押

　　C.物資抵押

　　D.第三方擔(dān)保

　　33.不屬于處置抵押物要求的是(　　)。

　　A.長(zhǎng)期價(jià)值市場(chǎng)穩(wěn)定

　　B.變現(xiàn)性較強(qiáng)

　　C.價(jià)格比較穩(wěn)定

　　D.市場(chǎng)廣闊

　　34.法定稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅及附加，稅率為(　　)，按月繳納。

　　A.5.5%

　　B.4.4%

　　C.4.3%

　　D.5.3%

　　35.寫字樓的租金狀況主要取決于(　　)。

　　A.所處地點(diǎn)

　　B.競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)弱

　　C.市場(chǎng)狀況

　　D.面積大小

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1.不屬于影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量的是(　　)。

　　A.金融業(yè)的發(fā)展

　　B.社會(huì)人口密度

　　C.物價(jià)的高低

　　D.自然環(huán)境的變化

　　E.政治制度的變遷

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)程序中的前期工作包括(　　)等。

　　A.可行性研究

　　B.獲取土地使用權(quán)

　　C.規(guī)劃設(shè)計(jì)與建設(shè)方案的制訂

　　D.安排短期和長(zhǎng)期信貸

　　E.開發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜洽談

　　3.按照計(jì)價(jià)方式的不同，建筑工程施工合同形式分為(　　)。

　　A.固定價(jià)格合同

　　B.包工包料合同

　　C.獨(dú)立承包合同

　　D.成本加酬金合同

　　E.計(jì)量估價(jià)合同

　　4.房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要金融機(jī)構(gòu)服務(wù)的資金類型是(　　)。

　　A.支付土地出讓金的貸款

　　B.支付開發(fā)費(fèi)用的短期資金或“建設(shè)貸款”

　　C.用于土地儲(chǔ)備的貸款

　　D.項(xiàng)目建成后用于支持置業(yè)投資者購買房地產(chǎn)的長(zhǎng)期資金或“抵押貸款”

　　E.購房貸款

　　5.在下列房地產(chǎn)定價(jià)方法中，屬于競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向的房地產(chǎn)定價(jià)方法是(　　)。

　　A.隨行就市定價(jià)法

　　B.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法

　　C.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

　　D.挑戰(zhàn)定價(jià)法

　　E.目標(biāo)定價(jià)法

　　6.對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的分析與評(píng)估，主要是考察市場(chǎng)調(diào)查的有效性。有效的市場(chǎng)調(diào)查應(yīng)具備的特點(diǎn)包括(　　)。

　　A.方法科學(xué)

　　B.調(diào)查方法專一性

　　C.創(chuàng)造性

　　D.合理信息價(jià)值和成本比率

　　E.政策性

　　7.對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有(　　)等。

　　A.空置率

　　B.開發(fā)期與租售期

　　c.貸款利率

　　D.建安工程費(fèi)用

　　E.建筑容積率

　　8.下列各項(xiàng)中，用以反映項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)有(　　)。

　　A.利息備付率

　　B.償債備付率

　　C.內(nèi)部收益率

　　D.資產(chǎn)負(fù)債率

　　E.速動(dòng)比率

　　9.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資清償能力指標(biāo)的是(　　)。

　　A.借款償還期

　　B.償債備付率

　　C.流動(dòng)比率

　　D.利息備付率

　　E.內(nèi)部收益率

　　10.下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有(　　)。

　　A.內(nèi)部收益率總是大于目標(biāo)收益率

　　B.內(nèi)部收益率是當(dāng)項(xiàng)目壽命期終了時(shí)所有投資正好被收回的收益率

　　C.同一項(xiàng)目的全投資內(nèi)部收益率一定高于資本金內(nèi)部收益率

　　D.內(nèi)部收益率是投資者可以接受的最高貸款利率

　　E.內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小

　　11.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本報(bào)價(jià)表包括(　　)。

　　A.總投資估算表

　　B.現(xiàn)金流量表

　　C.資金來源與運(yùn)用表

　　D.損益表

　　E.資產(chǎn)負(fù)債表

　　12.以出讓方式取得城市熟地的土地使用權(quán)時(shí)，土地使用權(quán)出讓的地價(jià)款包括(　　)。

　　A.建筑安裝工程費(fèi)

　　B.土地使用權(quán)出讓金

　　C.拆遷補(bǔ)償費(fèi)

　　D.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　E.城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　13.可行性研究就是在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。它要求綜合研究建設(shè)項(xiàng)目的(　　)。

　　A.社會(huì)的認(rèn)同性

　　B.技術(shù)先進(jìn)性和適用性

　　C.經(jīng)濟(jì)合理性

　　D.建設(shè)的可能性

　　E.政策的導(dǎo)向性

　　14.銀行的個(gè)人住房貸款仍處于起步階段，對(duì)貸款的決策管理尚存在缺乏成熟的經(jīng)驗(yàn)和有效的手段，容易形成管理和決策風(fēng)險(xiǎn)。具體體現(xiàn)在(　　)。

　　A.資金來源和資金運(yùn)用期限結(jié)構(gòu)不匹配導(dǎo)致的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

　　B.自然原因或社會(huì)原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力

　　C.由于主觀原因、信用意識(shí)差等導(dǎo)致的拖延還款或賴賬不還

　　D.抵押物保管不善和貸后管理工作薄弱環(huán)節(jié)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)

　　E.資金來源與資金流動(dòng)性無關(guān)

　　15.下列關(guān)于潛在毛租金收入，說法正確的是(　　)。

　　A.物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱潛在毛租金收入

　　B.它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積

　　C.能夠改變其收入的唯一因素是租金水平的變化或可出租面積的變化

　　D.它代表物業(yè)實(shí)際獲取的收入

　　E.實(shí)際租金收入與潛在毛租金收入相等

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　　三、判斷題

　　1.在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)中，風(fēng)險(xiǎn)最大的是零售商業(yè)用房。(　　)

　　2.一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。(　　)

　　3.過度開發(fā)反映市場(chǎng)價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間的關(guān)系，泡沫反映市場(chǎng)上的供求關(guān)系。(　　)

　　4.土地使用者可以通過出讓方式取得60年期的居住用地的土地使用權(quán)。(　　)

　　5.居住區(qū)總用地是指居住區(qū)范圍內(nèi)除公共建筑用地外的用地面積。(　　)

　　6.服務(wù)市場(chǎng)是指已經(jīng)購買了某種產(chǎn)品，需要提供后續(xù)服務(wù)的消費(fèi)者集合。(　　)

　　7.對(duì)于資金雄厚的開發(fā)商，完全沒有必要考慮預(yù)售樓宇方案。(　　)

　　8.對(duì)已設(shè)定抵押的房屋期權(quán)，在抵押期內(nèi)，開發(fā)商可以有條件地進(jìn)行預(yù)售。(　　)

　　9.隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模逐漸擴(kuò)大，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)為了增加貸款額度開始實(shí)施抵押貸款證券化。(　　)

　　10.就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總成本費(fèi)用的回收，而其投資回報(bào)則主要表現(xiàn)為開發(fā)商的銷售收入。(　　)

　　11.房地產(chǎn)類型會(huì)直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目租售期的長(zhǎng)短。例如，商用房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的租售周期要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅項(xiàng)目。(　　)

　　12.在項(xiàng)目評(píng)估過程中，租金或售價(jià)的確定是通過與市場(chǎng)上近期成交的類似物業(yè)的租金或售價(jià)進(jìn)行比較、修正后得出的。(　　)

　　13.隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模逐漸擴(kuò)大，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)為了增加貸款額度，開始實(shí)施抵押貸款證券化。(　　)

　　14.優(yōu)先股不僅在收益分配上享有優(yōu)先權(quán)，而且也有公司的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。(　　)

　　15.由于寫字樓物業(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時(shí)間，在租約中一般不包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。(　　)

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