特別推薦：2014年房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間匯總　　

　　1.投資機(jī)會(huì)選擇和決策分析，是整個(gè)開發(fā)過(guò)程中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，類似我們通常所說(shuō)的(　　)。

　　A.前期工作

　　B.初期工作

　　C.前提工作

　　D.項(xiàng)目可行性研究

　　2.對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，動(dòng)態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份。(　　)

　　A.對(duì)

　　B.錯(cuò)

　　3.按照合同所包括的工程范圍以及承包關(guān)系的不同，合同形式分為(　　)。

　　A.總包合同

　　B.分包合同

　　C.成本加酬金合同

　　D.獨(dú)立承包合同

　　4.在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，開發(fā)商只能委托由資質(zhì)的監(jiān)理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目管理。(　　)

　　A.對(duì)

　　B.錯(cuò)

　　5.從投資的角度來(lái)說(shuō)，城市國(guó)有土地或規(guī)劃中可以轉(zhuǎn)化為(　　)使投資者關(guān)注的重點(diǎn)。

　　A.建設(shè)用地

　　B.城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施用地

　　C.可以進(jìn)行開發(fā)利用的土地

　　D.城市國(guó)有土地的農(nóng)村集體土地

　　6.招標(biāo)文件通常包括(　　)等。

　　A.合同文件

　　B.投標(biāo)須知

　　C.招標(biāo)方式

　　D.工程標(biāo)底

　　7.房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資者從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)希望獲得的利益有(　　)。

　　A.自我消費(fèi)

　　B.房地產(chǎn)保值

　　C.房地產(chǎn)增值

　　D.開發(fā)利潤(rùn)

　　E.出租收益

　　8.(　　)是指準(zhǔn)備出租但還沒(méi)有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例。

　　A.空置量

　　B.空置率

　　C.空置水平

　　D.空置面積

　　9.某開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積為3000m2，總?cè)莘e率為5.5，已知項(xiàng)目開發(fā)周期為1.5年，購(gòu)買土地使用權(quán)后即開始建設(shè)，工期為1年，租售期0.5年;地價(jià)為1000萬(wàn)元，購(gòu)買土地使用權(quán)手續(xù)費(fèi)為地價(jià)的1.5%，項(xiàng)目開發(fā)成本為2000元/m2，開發(fā)商市場(chǎng)推廣費(fèi)為開發(fā)成本的3.5%。貸款利率為10%，銷售代理費(fèi)為銷售收入的2.5%，銷售稅費(fèi)為銷售收入的5.48%，項(xiàng)目的平均售價(jià)為5000元/m2，項(xiàng)目可銷售面積的比例為90%，問(wèn)開發(fā)商的成本利潤(rùn)率是多少?

　　10.對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)的選擇有一系列的標(biāo)準(zhǔn)可供遵循，標(biāo)準(zhǔn)通常包括(　　)。

　　A.能否令業(yè)主滿意

　　B.專業(yè)服務(wù)水平

　　C.向業(yè)主提供信息的能力

　　D.管理計(jì)劃

　　答案

　　1.D　2.A　3.ABD　4.B　5.D　6.ABC　7.CDE　8.B

　　9.提示：

　　A.項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值：

　　a.總建筑面積=3000×5.5=16500m2

　　b.總銷售收入=16500×90%×5000=7515萬(wàn)元

　　C.銷售稅金=7515×5.48%=411.82萬(wàn)元

　　d.項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值=7515-411.82=7103.18萬(wàn)元

　　B.項(xiàng)目總開發(fā)成本：

　　a.土地費(fèi)用=1000+1000×1.5%=1015萬(wàn)元

　　b.開發(fā)成本=165002000=3300萬(wàn)元

　　C.財(cái)務(wù)費(fèi)用=1015×[(1+10%)1.5-1]+3300×[(1+10%)-1]=486萬(wàn)元

　　d.市場(chǎng)推廣及銷售代理費(fèi)用=3300×3.5%+7515×2.5%=304.38萬(wàn)元

　　e.項(xiàng)目總開發(fā)成本=1015+3300+486+304.38=5105.38萬(wàn)元

　　c.開發(fā)商成本利潤(rùn)率=(7103.18-5105.38)/5105.38×100%=39.13%

　　注：主觀題答案僅供參考

　　10.ABCD

　　1.以下關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的說(shuō)法正確的有(　　)。

　　A.由于不同類型的房地產(chǎn)在投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、產(chǎn)品功能、面向客戶的類型等方面均存在較大差異，因此需要按照房地產(chǎn)的用途，將其分解為若干子市場(chǎng)

　　B.從市場(chǎng)營(yíng)銷的角度出發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)可以按照目標(biāo)群體特征的不同分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場(chǎng)

　　C.根據(jù)研究和決策的需要，可以將不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分方法疊加起來(lái)，得到更細(xì)的子市場(chǎng)

　　D.市場(chǎng)所包括的地域范圍越廣，其研究的深度就越淺，研究成果對(duì)房地產(chǎn)投資者的實(shí)際意義也就越小

　　2.政府政策應(yīng)具有的共同特征是：公平、效率、連續(xù)、系統(tǒng)、協(xié)調(diào)，前瞻性和引導(dǎo)性。政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策也不例外。但由于房地產(chǎn)特殊的空間固定性、昂貴性和耐久性，對(duì)干預(yù)其發(fā)展的政策具有相應(yīng)的特殊原則。(　　)

　　A.對(duì)

　　B.錯(cuò)

　　3.價(jià)格機(jī)制是通過(guò)市場(chǎng)發(fā)揮作用的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能，包括(　　)。

　　A.調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的不均衡現(xiàn)象

　　B.配置存量房地產(chǎn)資源和利益，顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化

　　C.使購(gòu)買者稱為房地產(chǎn)“老師”

　　D.確保投資者能夠獲取收益

　　4.下列各項(xiàng)中，用以反映項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)有(　　)。

　　A.速動(dòng)比率

　　B.利息備付率

　　C.償債備付率

　　D.內(nèi)部收益率

　　E.資產(chǎn)負(fù)債率

　　5.產(chǎn)品在被購(gòu)買之后，就進(jìn)入買后階段。購(gòu)買者對(duì)購(gòu)買活動(dòng)的滿意感(s)是產(chǎn)品期望(　　)和該產(chǎn)品可覺察性能(P)的函數(shù)，即S=f(EP)。以下關(guān)于E和P關(guān)系描述正確的是(　　　　)。

　　A.若E=P時(shí)，消費(fèi)者滿意

　　B.若E>P 時(shí)，消費(fèi)者不滿意

　　C.若E

　　D.E和P之間的差距越大，消費(fèi)者的不滿意感也就越強(qiáng)

　　6.以下不屬于抵押貸款支持證券的是(　　)。

　　A.MBB

　　B.MPT

　　C.CMO

　　D.MSS

　　7.一購(gòu)房者以現(xiàn)時(shí)樓價(jià)20%的預(yù)付款訂購(gòu)了開發(fā)商開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的樓宇，如果一年后樓宇竣工交付使用時(shí)，樓價(jià)上漲了15%，則其預(yù)付款的收益率是(　　)。

　　A.3%

　　B.75%

　　C.133%

　　D.35%

　　8.對(duì)于一個(gè)投資項(xiàng)目而言，隨著產(chǎn)銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，這個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)被稱為(　　)。

　　A.拐點(diǎn)

　　B.盈虧轉(zhuǎn)化點(diǎn)

　　C.盈虧平衡點(diǎn)

　　D.盈虧轉(zhuǎn)折點(diǎn)

　　9.開發(fā)項(xiàng)目總投資中資本金或借貸資金所占的比例等變動(dòng)也會(huì)對(duì)項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大的影響。(　　)

　　A.對(duì)

　　B.錯(cuò)

　　10.可出租面積是指單元內(nèi)的使用面積和外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半。(　　)

　　A.對(duì)

　　B.錯(cuò)

　　答案

　　1.ACD　2.A　3.B　4.ABCE　5.ABC　6.D　7.B　8.C　4.A　10.B