2013年自考房地產法串講筆記（8）
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(二)土地使用權
1、土地使用權，是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定處分的權利。
(廣義)土地使用權，是指土地使用者依法對其取得的土地行使占有、使用、收益和處分的權利。包括土地承包經營權、房地產市場中的土地使用權、土地租賃權等
(狹義)土地使用權,是指房地產市場中土地使用權，或者稱之為可轉讓的土地使用權，是以房地產開發(fā)建設為目的而取得的對國有土地占有、使用、收益和處分的權利。
2、土地使用權的內容
(1)使用權。使用權是對土地的開發(fā)、利用的權利。使用必須依照法律和合同的規(guī)定進行，不得改變土地的用途，不得危害他人的合法權益。土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經營土地。
(2)收益權。收益權是使用人享有使用土地上利益的權利，即它是基于使用土地而取得經濟收人和孳息的權利。使用人取得土地使用權，其目的就是通過使用和經營土地，以獲取一定的利益。
(3)處分權。土地使用權人的處分權不同于土地所有權人的處分權，在非所有人使用土地的情況下，使用人無權決定土地的最終命運，它只能依照法律的規(guī)定和合同的約定轉讓土地使用權。而且這種權利還因土地使用權取得方式的不同而有所區(qū)別，通過出讓方式獲得的土地使用權的處分權與通過劃撥方式獲得的土地使用權的處分權相比，其范圍要大。
3、簡述土地使用權的特征
答：(1)權利的派生性。土地使用權是從土地所有權中派生出來的他物權。從國家土地所有權中分離出來的土地使用權，是一種獨立的土地使用權。目前，我國集體土地不能直接出讓用于房地產開發(fā)建設，但它可以根據(jù)法律規(guī)定形成土地承包經營權和農村宅基地使用權。
(2)客體的有限性。土地使用權的客體僅限于地面，不及于地下資源、埋藏物。土地使用者一旦發(fā)現(xiàn)土地下層有礦藏、文物、埋藏物、隱藏物時，必須向國家有關部門報告，由國家開發(fā)或發(fā)掘。土地使用權人如要開發(fā)地下礦藏必須依法向國家取得采礦權。
(3)目的的特殊性。取得城鎮(zhèn)土地使用權的目的在于進行房地產開發(fā)建設。這樣可以把城鎮(zhèn)土地使用權與農村土地承包經營權區(qū)別開來。
(4)取得的法定性。土地使用權的取得必須經過法定程序。通過有償出讓、轉讓取得土地使用權除依法簽訂土地使用權出讓或轉讓合同外，還必須依法向縣級以上地方人民政府房地產管理部門登記，領取土地使用證。劃撥土地使用權亦必須依法進行，并辦理登記手續(xù)。
(5)使用的期限性。土地使用權是有期限的。在我國，土地使用權的年限采取法定主義，這有利于權利的穩(wěn)定、交易的安全和房地產市場的發(fā)展。
4、土地使用權的取得
(1)原始取得有償出讓和行政劃撥
(2)傳來取得通過轉讓、抵押權的實現(xiàn)或民事執(zhí)行，變更國有土地使用權的主體
5、土地使用權的變更
(1)主體變更
簡述國家對土地使用權主體變更的限制
土地使用權主體的變更實際上是土地使用權市場交易或民事流轉的一種形式。國家對土地使用權主體變更實行必要的限制。這種限制主要體現(xiàn)在以下三個方面：
(1)限制國有企業(yè)與機關、事業(yè)單位之間流轉。這種限制的主要目的是為了控制公益性用地轉變?yōu)榻洜I性用地，以及防止機關、事業(yè)單位取得經營用地之后涉足房地產市場。
(2)限制公民與法人、非法人組織之間流轉。這種限制的目的主要是為了防止法人與非法人組織涉足私人房地產市場，尤其是住房市場，造成供應緊缺和市價高漲。
(3)限制中國人與外國人之間，以及外國人相互之間流轉。
(2)內容變更
變更土地用途必須嚴格履行批準、登記手續(xù)，這是我國土地管理法的一項制度
(3)其他事項變更
6、土地使用權的終止有那幾種情形?
土地使用權終止的原因及其后果，可以分為以下四種：
(1)因土地使用權終止出讓合同期限規(guī)定的使用期限屆滿而終止(土地使用權終止出讓合同期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者或申請續(xù)期但未或批準的，土地使用權及其地上建筑物、附著物由國家無償收回)
(2)土地使用權期限屆滿前，國家根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用權，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給與相應的補償
(3)因土地使用者嚴重違反城市規(guī)劃或違反土地使用權出讓合同而被國家強制收回土地
(4)因土地的滅失而導致土地使用權的終止
土地使用權終止后，國有土地所有權的全部權能回歸所有人-國家
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