2014年自考"資產(chǎn)評(píng)估"復(fù)習(xí)資料:市場(chǎng)法
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資產(chǎn)評(píng)估的基本方法
要求掌握資產(chǎn)評(píng)估的基本方法、評(píng)估基本方法的運(yùn)用及方法中各個(gè)指標(biāo)的確定。
第一節(jié) 市場(chǎng)法
一、市場(chǎng)法及其適用的前提條件
(一)市場(chǎng)法是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類(lèi)似資產(chǎn)的異同，并將類(lèi)似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種評(píng)估方法。
市場(chǎng)法目前是最簡(jiǎn)單、最有效的方法。
(二)市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件
1、需要有一個(gè)充分發(fā)育的活躍的公平的資產(chǎn)交易市場(chǎng);
2、被評(píng)估資產(chǎn)的市場(chǎng)參照物及其相比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集的。
二、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的步驟
1、明確評(píng)估對(duì)象;
2、進(jìn)行公開(kāi)市場(chǎng)調(diào)查，收集相同或相類(lèi)似資產(chǎn)的市場(chǎng)基本信息資料，尋找參照物;
3、分析整理資料并驗(yàn)證其真實(shí)性，判斷選擇參照物;
4、把被評(píng)估資產(chǎn)與參照物比較;
5、分析調(diào)整差異，做出結(jié)論。
三、市場(chǎng)法具體計(jì)算途徑
(一)直接法
直接法是指在市場(chǎng)上能找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)，并依其現(xiàn)行價(jià)格直接作為被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的一種方法。
比如要評(píng)估某小區(qū)的一套房子，房子還沒(méi)有賣(mài)完，房子的價(jià)格可以按評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格來(lái)確定，因?yàn)榉孔邮峭耆嗤摹?/P>
(二)市價(jià)類(lèi)比法
市價(jià)類(lèi)比法是指評(píng)估資產(chǎn)時(shí)，在公開(kāi)市場(chǎng)上找不到與之完全相同的資產(chǎn)，但在公開(kāi)市場(chǎng)上能找到與之相類(lèi)似的資產(chǎn)，以此為參照物，并依其價(jià)格再做相應(yīng)的差異調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格的一種方法。其基本計(jì)算公式為：
評(píng)估價(jià)格=參照物價(jià)格+Σ評(píng)估對(duì)象比參照物優(yōu)異的價(jià)格差額-Σ參照物比評(píng)估對(duì)象優(yōu)異的價(jià)格差額
或者為：評(píng)估價(jià)格=參照物價(jià)格×(1±調(diào)整系數(shù))
不同的資產(chǎn)所調(diào)整的系數(shù)是根據(jù)調(diào)整的因素而定的。
四、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)
(一)運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的程序1、明確評(píng)估對(duì)象。
2、進(jìn)行公開(kāi)市場(chǎng)調(diào)查，收集相同或相類(lèi)似資產(chǎn)的市場(chǎng)基本信息資料，尋找參照物。
3、分析整理資料并驗(yàn)證其準(zhǔn)確性，判斷選擇參照物。
4、把被評(píng)估資產(chǎn)與參照物比較。
5、分析調(diào)整差異，得出結(jié)論。
(二)市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn)
市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最簡(jiǎn)單、最有效的方法。其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在：
1、 能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得，評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格;
2、 評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。
市場(chǎng)法的缺點(diǎn)表現(xiàn)在：
1、 需要有公開(kāi)及活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，有時(shí)缺少可對(duì)比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對(duì)比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用;
2、 不適用于專(zhuān)用機(jī)器、設(shè)備、大部分的無(wú)形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評(píng)估。
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