征稅范圍、納稅人和稅率

　　一、征稅范圍

　　土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。

　　(一)征稅范圍的一般規(guī)定(判斷的標(biāo)準(zhǔn))

　　1.轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否屬于國有土地。

　　(1)轉(zhuǎn)讓國有土地的土地使用權(quán)：征稅

　　(2)轉(zhuǎn)讓非國有土地不征稅(實(shí)質(zhì)上集體土地的轉(zhuǎn)讓是違法的，不納入土地增值稅的征收范圍。如果轉(zhuǎn)為國有的，即繳納土地出讓金后，可以轉(zhuǎn)讓，征土地增值稅)

　　(3)出讓國有土地的行為不征稅：

　　2.是否有產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移：包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，也包括轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)征稅。即土地增值稅是對國有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。

　　3.是否是有償轉(zhuǎn)讓，

　　(1)即只對有經(jīng)濟(jì)利益流入的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征稅：

　　(2)對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，則不予征稅。

　?、儋浥c直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為。

　?、谕ㄟ^中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。

　　(二)征稅范圍的若干具體規(guī)定：

　　1、以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營

　　(1)暫免征收土地增值稅：對于投資、聯(lián)營的一方以土地、房地產(chǎn)投在聯(lián)營企業(yè)時。

　　(2)征收土地增值稅的：

　?、偻顿Y聯(lián)營企業(yè)用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的(不是用于生產(chǎn)經(jīng)營);

　　②投資聯(lián)營企業(yè)發(fā)生再轉(zhuǎn)讓的

　?、鄯康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)以建造的商品房進(jìn)行投資聯(lián)營的

　　2、對于合作建房的，

　　建成后分房自用，暫免征;

　　建成后轉(zhuǎn)讓的，征收

　　3、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)：暫免。

　　4、房地產(chǎn)交換

　　單位之間的互換方：征

　　個人之間互換自住房的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征

　　5、房地產(chǎn)抵押：

　　房地產(chǎn)抵押期間不征收土地增值稅;

　　抵押期滿后，視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)來確定是否征收土地增值稅。若不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征

　　6、房地產(chǎn)出租，不征。

　　7、房地產(chǎn)評估增值，不征

　　8、國家收回國有土地使用權(quán)、征用地上建筑物及附著物，免征。

　　9(補(bǔ)結(jié)合上述一般規(guī)定中).繼承、贈予：繼承不征(無收入)。贈予中公益性贈予、贈予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)的人，不征;非公益性贈予，征。

　　例題：下列項(xiàng)目中，可以不征或免征土地增值稅的有(　　)。

　　A.企業(yè)將房產(chǎn)直接捐贈給學(xué)校

　　B.被兼并企業(yè)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)

　　C.以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的

　　D.以房地產(chǎn)進(jìn)行投資，并未轉(zhuǎn)讓到所投資的企業(yè)

　　答案：BD

　　二、納稅人

　　包括內(nèi)、外資企業(yè)，本、外國公民。

　　三、稅率

　　適用四級超率累進(jìn)稅率