二. 土地增值稅納稅申報(bào)操作規(guī)范與申報(bào)表的填制$lesson$

　　(一)土地增值稅納稅申報(bào)操作規(guī)范(了解)

　　(二)代理編制土地增值稅納稅申報(bào)表的方法(熟悉)

　　1.土地增值稅納稅申報(bào)表(一)――適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的土地增值稅納稅人

　　包括轉(zhuǎn)讓已完成開發(fā)的房地產(chǎn)取得轉(zhuǎn)讓收入，或預(yù)售正在開發(fā)的房地產(chǎn)并取得預(yù)售收入的情況。

　　對(duì)同時(shí)轉(zhuǎn)讓兩個(gè)或兩個(gè)以上計(jì)稅單位的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)按每一基本計(jì)稅單位填報(bào)一份申報(bào)表的原則操作。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)兼有免稅和征稅項(xiàng)目單位，也應(yīng)分別填報(bào)。

　　注意：

　　(1)“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”兩種填寫方式

　　①利息支出符合稅法規(guī)定

　　第14行“利息支出”據(jù)實(shí)填寫

　　第15行“其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”填寫：(土地使用權(quán)所支付的價(jià)款+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%

　?、诶⒅С霾环蠁为?dú)計(jì)算列支規(guī)定

　　第14行“利息支出”填寫：0

　　第15行“其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”填寫：(土地使用權(quán)所支付的價(jià)款+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%

　　(2)“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加三項(xiàng)合計(jì)數(shù)填寫。

　　(3)“財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目”，填寫按稅法規(guī)定可根據(jù)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的價(jià)款和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)20%的扣除。

　　(4)“適用稅率”，本欄按土地增值稅所適用的最高一級(jí)稅率填寫。如果屬于免稅項(xiàng)目，稅率應(yīng)為零。

　　2.土地增值稅納稅申報(bào)表(二)――適用于非從事房地產(chǎn)開發(fā)的土地增值稅納稅人

　　注意：

　　(1)“舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格”是按重置成本法并經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的評(píng)估舊房及建筑物價(jià)格。

　　(2)“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”，除營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加外，還包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的印花稅。

　　【補(bǔ)充知識(shí)點(diǎn)】

　　土地增值稅納稅申報(bào)應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理。

　　(1)屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

　　(2)納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對(duì)允許扣除項(xiàng)目的金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?。若按此辦法難以計(jì)算或明顯不合理的也可按建筑面積或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?/P>

　　土地增值稅的清算問題

　　符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

　?、俜康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;

　?、谡w轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;

　?、壑苯愚D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

　?、僖芽⒐を?yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　　②取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　?、奂{稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　?、苁《悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　【例題?單選題】(2007年)

　　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用的土地增值稅申報(bào)表中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”一欄填報(bào)時(shí)應(yīng)( )。

　　A.按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加三個(gè)合計(jì)數(shù)填報(bào)

　　B.按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和房地產(chǎn)開發(fā)期間繳納的土地使用稅合計(jì)數(shù)填報(bào)

　　C.按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的印花稅的合計(jì)數(shù)填報(bào)

　　D.按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和取得土地使用權(quán)繳納的契稅的合計(jì)數(shù)填報(bào)

　　【答案】A

　　【解析】從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用的土地增值稅申報(bào)表中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”是按，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加,印花稅已經(jīng)在管理費(fèi)用中扣除;耕地占用稅已進(jìn)開發(fā)成本,契稅已進(jìn)土地的購置成本;非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”除在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)已繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加外，還包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的印花稅。

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