第六節(jié)　申報和繳納

　　一、申報納稅程序

　　根據《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人應自轉讓房地產合同簽訂之日起7日內，向房地產所在地的主管稅務機關辦理納稅申報。

　　納稅人發(fā)生下列轉讓行為的，還應從簽訂房地產轉讓合同之日起7 日內，到房地產所在地主管稅務機關備案：

　　1.因國家建設需要依法征用、收回的房地產，納稅人因此而得到經濟補償的。

　　2.因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓其房地產的。

　　3.轉讓原自用住房的。

　　二、納稅時間和繳納方法

　　三、納稅地點

　　土地增值稅由房地產所在地的稅務機關負責征收。所謂“房地產所在地”，是指房地產的坐落地。

　　四、相關責任與義務(了解)

　　五、進一步做好土地增值稅的征管工作(了解)

　　六、房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理(掌握)：

　　(一)土地增值稅的清算單位

　　(二)土地增值稅的清算條件：

　　(1)符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

　?、?房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

　　② 整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的;

　?、?直接轉讓土地使用權的。

　　(2)符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　?、?已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

　?、?取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　　③ 納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　?、?省稅務機關規(guī)定的其他情況。

　　(三)非直接銷售和自用房地產的收入確定

　　(1)房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于A職工福利、B獎勵、C對外投資、D分配給股東或投資人、E抵償債務、F換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：

　?、侔幢酒髽I(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;

　?、谟芍鞴芏悇諜C關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

　　(2)房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

　　(四)土地增值稅的扣除項目(重點)

　　1.須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

　　2.房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。

　　3.房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

　　(1)建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除;

　　(2)建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除;

　　(3)建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

　　4.房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。房地產開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

　　5.屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

　　(七)土地增值稅的核定征收

　　1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的;

　　2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

　　3.雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;

　　4.符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期

　　5.申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

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