“國五條”細(xì)則：一大亮點兩大敗筆

更新時間：2013-03-05 11:08:40 來源：|0

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摘要 3月1日國務(wù)院公布的“國五條”實施細(xì)則有一大亮點，即價格預(yù)期管理，但也則存在兩大敗筆，分別是增加商品房用地供給和對二手房交易征收20%個人所得稅。

　　中國房地產(chǎn)市場的兩個基本癥狀是供給過剩和價格預(yù)期。過去十年屢調(diào)屢漲是因為沒有找到房地產(chǎn)市場癥結(jié)所在。3月1日國務(wù)院公布的“國五條”實施細(xì)則有一大亮點，即價格預(yù)期管理，但也則存在兩大敗筆，分別是增加商品房用地供給和對二手房交易征收20%個人所得稅。

　　破解“屢調(diào)屢漲”的怪圈，一方面可以通過提供完整準(zhǔn)確的市場信息來進(jìn)行預(yù)期管理，另一方面可以通過“房貸稅”將銀行業(yè)從上調(diào)利率中獲得的超額壟斷利潤轉(zhuǎn)化為地方政府的財政收入。

　　一大亮點：價格預(yù)期管理

　　縱觀歷次房價調(diào)控，政策主要集中于需求調(diào)控，但效果不明顯，其主要原因在于高昂的房產(chǎn)收益導(dǎo)致對房價增長的頑固預(yù)期。從調(diào)整預(yù)期的角度打擊這一部分住房需求是“對癥下藥”。

　　根據(jù)中國家庭金融調(diào)查的數(shù)據(jù)，2011年開始，中國住房的剛性需求不再占據(jù)主導(dǎo)地位，新購住房家庭中有房家庭的比例開始超過無房家庭。在2012年前兩個季度中，新購住房的城鎮(zhèn)家庭分別有75.5%與87.3%已擁有住房。投機(jī)投資性購房是拉升房價上漲的根本因素。

　　敗筆一：增加普通商品住房及用地供應(yīng)：可能進(jìn)一步增加新房供需矛盾

　　新房供給不足導(dǎo)致的供需缺口已不再是房價上漲的根本原因。從基本面上看，根據(jù)中國家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)的推算，現(xiàn)有城鎮(zhèn)家庭住房剛需為6500萬套，而我國城鎮(zhèn)地區(qū)的房屋供給約為4200萬套，缺口為2300萬套。但以目前的產(chǎn)能，在不到兩年時間就能滿足現(xiàn)有家庭的剛性需求。目前1/3房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)能足以滿足新增的住房需求。中國房地產(chǎn)供給過剩的現(xiàn)象極為嚴(yán)重。

　　如果政府繼續(xù)增加普通商品住房及用地供應(yīng)，從增加供給的角度入手來穩(wěn)定房價，它帶來的后果是房地產(chǎn)的供給大大過剩，加大了房地產(chǎn)的泡沫程度，造成更多的資源浪費(fèi)。此外，鼓勵地方政府增加用地供應(yīng)，會加重地方政府對土地的財政依賴，導(dǎo)致地方政府在調(diào)控房價上動機(jī)不足。并且，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，對中國經(jīng)濟(jì)的打擊更為嚴(yán)重。

　　敗筆二：二手房交易征稅20%個人所得稅，限制存量房釋放

　　實施細(xì)則中對出售自有住房者按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個人所得稅，意在遏制住房的投機(jī)性需求，降低炒房者的盈利預(yù)期。與之前實行的按出售收入的1%計征相比，二手房交易的稅負(fù)大幅增加。雖然短期由于交易成本的增加二手房交易市場可能出現(xiàn)量價齊跌的現(xiàn)象，但從長期來看，它卻阻礙了存量房的釋放，推高新房房價，進(jìn)一步加劇我國房地產(chǎn)市場的供需矛盾。

　　2005年韓國政府也實行了類似的政策，多套房住房銷售資本收益稅率提高到了30%，2007年該項稅率進(jìn)一步提高到了60%。事實上，此項政策并沒有成功抑制韓國房價的攀升，相反擁有多套房產(chǎn)的業(yè)主由于交易成本高昂產(chǎn)生惜售心理，導(dǎo)致房價高企不下的同時交易量急劇萎縮，房地產(chǎn)市場長期“有價無市”。

　　另一方面，高交易稅帶來的惜售會在市場上造成供給不足的假象。如果政策制定者沒有充分認(rèn)識到這一點，繼續(xù)增加土地和住房供給，將會進(jìn)一步惡化供需矛盾，對房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展造成更加不利的影響。

　　此外，百姓在購房決策時并未預(yù)期到有這項政策，冒然對二手房交易所得征收20%個人所得稅會損害政府公信力，這可能會影響其他房地產(chǎn)公共政策發(fā)揮作用。合理的調(diào)控政策應(yīng)當(dāng)是針對新增住房，或者至少給購房者提供較長的緩沖期。

　　如何破解“屢調(diào)屢漲”的怪圈

　　其一，房價預(yù)期管理需要向市場提供完整準(zhǔn)確信息

　　在實施細(xì)則中要求地方政府對新建商品住房制定價格控制目標(biāo)和價格指導(dǎo)。這種價格指導(dǎo)通常作用有限。其實，精準(zhǔn)及時的信息才是市場對房價正確預(yù)期的基礎(chǔ)，也是政府制定正確調(diào)控政策的基礎(chǔ)。

　　就目前的情況來看。關(guān)于房價信息變動監(jiān)測的數(shù)據(jù)雖較為完善，但關(guān)于房地產(chǎn)市場的一些關(guān)鍵指標(biāo)仍然欠缺，已有指標(biāo)因無獨立調(diào)查的印證而欠缺足夠的公信力。國家統(tǒng)計局每月都發(fā)布的《70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，包括了新建商品房和二手房的價格變動信息，但關(guān)于房地產(chǎn)市場的一些關(guān)鍵指標(biāo)，比如城鎮(zhèn)住房空置率、房價收入比、城市租房平均價格、家庭住房擁有狀況等，尚缺少可靠的調(diào)查統(tǒng)計。

　　一方面國家要增大這方面的調(diào)查力度，及時完整地公布所得信息，另一方面也要鼓勵支持民間調(diào)查機(jī)構(gòu)，讓獨立科學(xué)的民間調(diào)查成為官方調(diào)查的有益補(bǔ)充和印證，增加官方調(diào)查的公信力。

　　其二，與其上調(diào)二套房首付和貸款利率來抑制房價，不如通過 “房貸稅”將銀行業(yè)從上調(diào)利率中獲得的超額壟斷利潤轉(zhuǎn)化為地方政府的財政收入。

　　提高二套房的貸款利率，實質(zhì)上是購房者對銀行的直接補(bǔ)貼，無異于為擁有高額利潤的銀行再送上一份免費(fèi)的禮物。在我看來，這部分收益應(yīng)由政府獲得。此外，由于正規(guī)金融房屋貸款的收緊，投資性炒房家庭將轉(zhuǎn)向民間金融市場尋求資金支持，這反而會增加民間金融的風(fēng)險。

　　一個可行之法是放開二套房的貸款利率，對貸款利息征收10%的“按揭稅”。區(qū)別于房產(chǎn)稅，該稅實施簡單、可行性高，且并不會增加購房者負(fù)擔(dān)，容易獲得社會各界的支持，而且對降低金融風(fēng)險也大有好處。同時，該稅收可由地方政府獲得，彌補(bǔ)地方政府因低價或無償出讓土地產(chǎn)生的財政損失。地方政府可以根據(jù)需要，調(diào)整地方房貸稅率來逐漸替代土地財政，以經(jīng)濟(jì)手段而非行政手段來調(diào)節(jié)市場。

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