2012年一建法規(guī)輔導(dǎo)：租賃合同的法律規(guī)定

更新時(shí)間：2011-11-16 09:20:47 來(lái)源：|0

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　　1Z304034租賃合同的法律規(guī)定$lesson$

　　一、租賃合同的法律特征

　　(一)租賃合同是轉(zhuǎn)移租賃物使用收益權(quán)的合同

　　這是租賃合同區(qū)別于買(mǎi)賣(mài)合同的根本特征。

　　(二)租賃合同是諾成、雙務(wù)、有償合同

　　二、租賃合同的內(nèi)容和類(lèi)型

　　(一)租賃合同的內(nèi)容

　　租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱(chēng)、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

　　(二)租賃合同的類(lèi)型

　　1.定期租賃

　　租賃合同可以約定租賃期限，但租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿(mǎn)，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)20年。

　　租賃期限6個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。

　　2.不定期租賃

　　不定期租賃分為兩種情形：一種是當(dāng)事人沒(méi)有約定租賃期限;另一種是定期租賃合同期限屆滿(mǎn)，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

　　此外，當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。對(duì)于不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，也不能按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。

　　總結(jié)：不定期租賃的四種情況：(1)未采用書(shū)面形式的、(2)租賃期滿(mǎn)，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的(3)當(dāng)事人沒(méi)有約定租賃期限的;(4)對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確的。其法律后果即當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同。

　　三、租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)

　　(一)出租人的義務(wù)

　　1.交付出租物的義務(wù)

　　出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。

　　2.維修租賃物的義務(wù)(區(qū)別于融資租賃合同)

　　(1)除當(dāng)事人另有約定的外，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)。

　　(2)出租人不履行維修義務(wù)，承租人可以白行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。

　　3.權(quán)利瑕疵擔(dān)保的義務(wù)

　　4.物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)

　　出租人應(yīng)當(dāng)擔(dān)保租賃物質(zhì)量完好，不存在影響承租人正常使用的瑕疵。當(dāng)然，若承租人在簽訂合同時(shí)知悉某瑕疵存在，則不應(yīng)受此約束。

　　當(dāng)租賃物危及承租人的安全或者健康時(shí)，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。――承租人的隨時(shí)解除權(quán)

　　5.保證承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的義務(wù)

　　出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。――買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則

　　6.保證共同居住人繼續(xù)承租的義務(wù)

　　承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。生前共同居住的人不以與承租人是否有繼承關(guān)系、親屬關(guān)系為限。

　　(二)承租人的義務(wù)

　　1.支付租金的義務(wù)★

　　承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對(duì)支付期限沒(méi)有約定或者約定不明確，可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。對(duì)于不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，也不能按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定的，租賃期間不滿(mǎn)1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)支付;租賃期間1年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿(mǎn)1年時(shí)支付，剩余期間不滿(mǎn)1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)支付。

　　2.按照約定使用租賃物的義務(wù)

　　3.妥善保管租賃物的義務(wù)

　　4.有關(guān)事項(xiàng)通知的義務(wù)

　　5.返還租賃物的義務(wù)

　　6.損失賠償?shù)牧x務(wù)

　　承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

　　四、租賃合同的其他規(guī)定

　　在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外。

　　因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

　　注意：172―173頁(yè)的案例具有擴(kuò)展性，其擴(kuò)展了出租與抵押的效力關(guān)系?！段餀?quán)法》第190條規(guī)定，“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。”

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