第四節(jié)　應(yīng)納稅額的計(jì)算(掌握)

　　一、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房及配套設(shè)施應(yīng)納稅額的計(jì)算方法

　　計(jì)算步驟：

　　(一)確認(rèn)收入

　　(二)確定扣除項(xiàng)目

　　(三)計(jì)算增值額

　　增值額=收入額-扣除項(xiàng)目金額

　　(四)計(jì)算增值率

　　增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%

　　(五)確定適用稅率

　　依據(jù)計(jì)算的增值率，按其稅率表確定適用稅率。

　　(六)依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額

　　【教材例題】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售一幢寫(xiě)字樓，收入總額為10000萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)該寫(xiě)字樓有關(guān)支出為：支付地價(jià)款及各種費(fèi)用1000萬(wàn)元;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本3000萬(wàn)元;財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為500萬(wàn)元(可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明)，但其中有50萬(wàn)元屬加罰的利息;轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為555萬(wàn)元;該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%。試計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。

　　【答案】(一)確認(rèn)收入

　　收入總額=10000萬(wàn)元

　　(二)確定扣除項(xiàng)目

　　(1)取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)未及有關(guān)費(fèi)用為1000萬(wàn)元

　　(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為3000萬(wàn)元

　　(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=500-50+(1000+3000)×5%=650(萬(wàn)元)

　　(4)允許扣除的稅費(fèi)為555萬(wàn)元

　　(5)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人加計(jì)扣除20%

　　加計(jì)扣除額=(1000+3000)×20%=800(萬(wàn)元)

　　(6)允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)=1000+3000+650+555+800=6005(萬(wàn)元)

　　(三)計(jì)算增值額

　　增值額=10000-6005=3995(萬(wàn)元)

　　(四)計(jì)算增值率

　　增值率=3995÷6005×100%=66.53%

　　(五)確定適用稅率

　　第二檔

　　(六)依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額

　　應(yīng)納稅額=3995×40%-6005×5%=1297.75(萬(wàn)元)

　　【教材例題】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2009年開(kāi)發(fā)商品房對(duì)外出售，具體情況如下(公司營(yíng)業(yè)稅稅率5%、城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7%、教育費(fèi)附加征收率3%、印花稅稅率0.5‰(已記入公司“管理費(fèi)用”中)、企業(yè)所得稅稅率33%)

　　1.按轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)合同取得收入4000萬(wàn)元;

　　2.支付取得土地使用權(quán)的金額800萬(wàn)元;

　　3.開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用1500萬(wàn)元;

　　4.開(kāi)發(fā)費(fèi)用250萬(wàn)元(當(dāng)?shù)卣?guī)定開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%)。

　　公司計(jì)算應(yīng)繳納的有關(guān)稅金如下：

　　(1)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=4000×5%=200(萬(wàn)元)

　　(2)應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅=200×7%=14(萬(wàn)元)

　　(3)應(yīng)繳納教育費(fèi)附加=200×3%=6(萬(wàn)元)

　　(4)應(yīng)繳納印花稅=4000×0.5‰=2(萬(wàn)元)

　　(5)應(yīng)繳納土地增值稅：

　　①扣除項(xiàng)目金額=800+1500+250+222+(800+1500)×20%=3232(萬(wàn)元)

　?、谠鲋殿~=4000-3232=768(萬(wàn)元)

　?、墼鲋德?768÷3232×100%≈24%

　　④應(yīng)繳納土地增值稅=768×30%-3232×0=230.4(萬(wàn)元)

　　(6)應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=(4000-3232-230.4)×33%=177.408(萬(wàn)元)

　　要求：

　　1.根據(jù)上述核算資料，分析公司計(jì)算應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)是否正確?錯(cuò)在何處?

　　2.核定該公司應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)是多少?

　　【答案】分析處理如下：

　　1.公司自行計(jì)算應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅正確，土地增值稅、企業(yè)所得稅錯(cuò)誤。

　　(1)計(jì)算土地增值額時(shí)，其開(kāi)發(fā)費(fèi)用應(yīng)按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的比例計(jì)算扣除，而企業(yè)按照實(shí)際數(shù)扣除。

　　(2)按照規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司繳納的印花稅，應(yīng)記入其“管理費(fèi)用”賬戶(hù)中，計(jì)算土地增值額時(shí)不再單獨(dú)扣除。如果轉(zhuǎn)讓時(shí)印花稅未記入其“管理費(fèi)用”，可做扣除。

　　(3)公司在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，扣除金額中含有計(jì)算土地增值額時(shí)的加計(jì)扣除金額，加計(jì)扣除金額允許作為計(jì)算土地增值額時(shí)的扣除數(shù)，企業(yè)所得稅的扣除項(xiàng)目中沒(méi)有該項(xiàng)規(guī)定。

　　2.核定應(yīng)繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅如下：

　　(一)確認(rèn)收入

　　按轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)合同取得收入4000萬(wàn)元

　　(二)確定扣除項(xiàng)目

　　扣除項(xiàng)目金額=800+1500+(800+1500)×10%+220+(800+1500)×20%=3210(萬(wàn)元)

　　(三)計(jì)算增值額

　　增值額=4000-3210=790(萬(wàn)元)

　　(四)計(jì)算增值率

　　增值率=790÷3210×100%≈25%

　　(五)確定適用稅率

　　第一檔

　　(六)依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額

　　應(yīng)繳納土地增值稅=790×30%-3210×0=237(萬(wàn)元)

　　(2)企業(yè)所得稅：

　?、賾?yīng)納稅所得額=收入4000-支付取得土地使用權(quán)800-開(kāi)發(fā)成本1500-開(kāi)發(fā)費(fèi)用250-稅金220-土地增值稅237=993(萬(wàn)元)

　　②應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=993×25%=248.25(萬(wàn)元)

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