第三節(jié)　轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定

　　土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。

　　土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-稅法規(guī)定的扣除項目金額

　　計算公式：應(yīng)納土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×扣除率

　　計算土地增值額時準(zhǔn)予從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項目，根據(jù)轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì)不同，可進(jìn)行以下劃分：

　　一、收入額的確定

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不允許從中減除任何成本費用。

　　一般地，對取得的實物收入，要按收入時的市場價格折算成貨幣收入;

　　所取得的收入為外國貨幣的，應(yīng)當(dāng)以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據(jù)以計算應(yīng)納土地增值稅稅額。如果是分期收款取得外幣收入的，也是按實際收款日或收款當(dāng)月1日的市場匯率折合成人民幣。

　　二、扣除項目及其金額

　　(一)新項目轉(zhuǎn)讓

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　取得土地使用權(quán)所支付的金額是指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用之和。其中，“取得土地使用權(quán)所支付的金額”可以有三種形式：

　　(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金;

　　(2)以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金;

　　(3)以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。

　　2.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)

　　(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費

　　(2)前期工程費(其中包括三通一平)

　　(3)建筑安裝工程費

　　(4)基礎(chǔ)設(shè)施費

　　(5)公共配套設(shè)施費

　　(6)開發(fā)間接費用

　　取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本按照實際發(fā)生扣除。

　　3.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)

　　房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。

　　對于利息支出，分兩種情況確定扣除：

　　(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

　　房地產(chǎn)開發(fā)費用計算中還須注意三個問題：

　　第一：利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除;

　　第二：對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

　　第三，利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額

　　【例題】企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的金額1000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本5000萬元，向金融機(jī)構(gòu)借入資金利息支出500萬元(能提供貸款證明);其中超過國家規(guī)定上浮幅度的金額為100萬元;該省規(guī)定其他房地產(chǎn)開發(fā)費用為5%;

　　該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(500-100)+(1000+5000)×5%=700(萬元)

　　(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。

　　【例題】接上例，假設(shè)公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)傘y行借款利息，該項目所在省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例按10%計算，則：應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(1000+5000)×10%=600(萬元)。

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　(1)營業(yè)稅：銷售收入×5%

　　(2)城建稅：營業(yè)稅×(7、5、1%)

　　(3)教育費附加：營業(yè)稅×3%

　　(4)印花稅(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不扣，其他企業(yè)扣除0.5‰)：銷售收入×0.5‰

　　其中：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費用，印花稅不再單獨扣除。

　　注意：

　　在計算稅金時要注意題目中給定的納稅人的情況：

　　①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品時繳納的印花稅因已納入管理費用，因而不得在此扣除。(可扣二稅一費)

　?、谄渌{稅人繳納的印花稅允許扣除(按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的0.5‰貼花)。(可扣三稅一費)

　　對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評估價格之中，故計征土地增值稅時，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。

　　5.財政部確定的其他扣除項目

　　對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除。

　　加扣費用=(1+2)×20%

　　對取得土地使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，在計算應(yīng)納增值稅時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、繳納的有關(guān)費用，以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，不得加計扣除。

　　2、縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用：

　　(1)如果代收費用計入房價向購買方一并收取，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。相應(yīng)地，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除，但不得作為加計20%扣除的基數(shù)。

　　(2)如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入征稅。相應(yīng)地，在計算扣除項目金額時，代收費用就不得在收入中扣除。

　　小結(jié)：

　　(二)舊房及建筑物扣除項目為

　　1.房屋及建筑物的評估價格。

　　2.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。

　　3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

　　(三)轉(zhuǎn)讓未進(jìn)行開發(fā)的土地使用權(quán)

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。

　　2.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

　　三、評估價格辦法及有關(guān)規(guī)定

　　所謂評估價格，指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定的價格。這種評估價格亦須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。納稅人有下列情況之一的，需要對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并以評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，扣除項目的金額：

　　(一)出售舊房及建筑物的;

　　(二)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的;

　　(三)提供扣除項目金額不實的;

　　(四)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。

　　小結(jié)：