2013年注冊稅務(wù)師《稅法二》預(yù)習(xí)資料：第三章(2)
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第二節(jié) 征稅范圍、納稅人和稅率
一、征稅范圍
土地增值稅的課稅對象是①有償②轉(zhuǎn)讓③國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物④產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。
(一)征稅范圍的一般規(guī)定
1.土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為課稅，轉(zhuǎn)讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅。
國有土地出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。由于土地使用權(quán)的出讓方是國家，出讓收入在性質(zhì)上屬于政府憑借所有權(quán)在土地一級市場上收取的租金，所以，政府出讓土地的行為及取得的收入也不在土地增值稅的征稅之列。
2.土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)征稅。土地增值稅是對國有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。
3.土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，則不予征稅：
(1)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為。
(2)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。
(二)具體規(guī)定
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具體事項 |
征收規(guī)定 |
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以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營 |
⑴凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，征 ⑵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，征 ⑶投資聯(lián)營企業(yè)將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征 ⑷非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)投資到投資聯(lián)營企業(yè)，暫免 |
|
合作建房 |
⑴建成后自用，暫免；⑵建成后轉(zhuǎn)讓，征稅。 |
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企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) |
暫免 |
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房地產(chǎn)交換 |
⑴單位之間換房，征稅；
⑵個人之間互換自有居住用房免征。 |
|
房地產(chǎn)抵押 |
⑴抵押期不征；
⑵抵押期滿，不能償還債務(wù)，房地產(chǎn)抵債，征稅。 |
|
出租 |
不征 |
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房地產(chǎn)評估增值 |
不征 |
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國家收回房地產(chǎn)權(quán) |
不征 |
|
轉(zhuǎn)讓、抵押、置換 |
征稅 |
|
代建房行為 |
不征（2012新增） |
上述內(nèi)容的具體化經(jīng)常在考試中出現(xiàn)，具體問題可歸納為應(yīng)征、不征、免征三個方面。下面將經(jīng)常出現(xiàn)的房地產(chǎn)若干具體情況的征免問題匯總歸納如下：
|
屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（應(yīng)征） |
不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（不征） |
免征土地增值稅的情況（免征或暫免征收） |
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（1）出售國有土地使用權(quán)
（2）取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造然后出售的
（3）存量房地產(chǎn)買賣
（4）抵押期滿以房地產(chǎn)抵債（發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓）
（5）單位之間交換房地產(chǎn)（有實物形態(tài)收入）
（6）投資聯(lián)營后將投入的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的
（7）合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的
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（1）房地產(chǎn)繼承（無收入）
（2）房地產(chǎn)贈與（無收入）
（3）房地產(chǎn)出租（權(quán)屬未變）
（4）房地產(chǎn)抵押期內(nèi)（權(quán)屬未變）
（5）房地產(chǎn)評估增值
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（1）個人互換自有居住用房地產(chǎn)
（2）合作建房建成后按比例分房自用
（3）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)投資到投資聯(lián)營企業(yè)
（4）企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中
（5）國家征用收回的房地產(chǎn)
（6）個人轉(zhuǎn)讓居住滿五年以上的房地產(chǎn)
（7）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售 |
二、納稅人
《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上的一切建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個人。包括機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位、個體工商業(yè)戶及國內(nèi)其他單位和個人，還包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國機(jī)構(gòu)、華僑、港澳臺同胞及外國公民等。
三、稅率
土地增值稅四級超率累進(jìn)稅率表
|
級數(shù) |
增值額與扣除項目金額的比率 |
稅率（%） |
速算扣除系數(shù)（%） |
|
1 |
不超過50%的部分 |
30 |
0 |
|
2 |
超過50%～100%的部分 |
40 |
5 |
|
3 |
超過100%～200%部分 |
50 |
15 |
|
4 |
超過200%的部分 |
60 |
35 |
土地增值稅的計算公式是：
應(yīng)納稅額=增值額*適用的稅率-扣除項目金額*速算扣除系數(shù)
【例題】某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓商品樓收入6000萬元，計算土地增值額準(zhǔn)予扣除項目金額4500萬元，則適用稅率為( )。
A.30%
B.40%
C.50%
D.60%
【答案】A
【解析】增值稅扣除項目金額比例=(6000-4500)÷4500×100%=33%，適用第一級稅率，即30%。
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